2019房地产估价师理论与方法精练题（七）

　　单项选择题

　　1、(　)是指对物品的有支付能力支持的需要。

　　A、购买力

　　B、有用性

　　C、稀缺性

　　D、有效需求

　　2、下列关于价值、使用价值和交换价值的表述中，正确的是(　)。

　　A、广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指使用价值

　　B、没有交换价值也一定没有使用价值

　　C、没有使用价值肯定就没有交换价值

　　D、人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是使用价值

　　3、在通常情况下，(　)出让的地价最低。

　　A、拍卖方式

　　B、挂牌方式

　　C、招标方式

　　D、协议方式

　　4、在一般情况下，下列有关房地产价格的描述中，错误的是(　)。

　　A、成交价格围绕着市场价格上下波动

　　B、市场价格围绕着理论价格上下波动

　　C、在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大幅度的偏离理论价格

　　D、大波动围绕着小波动上下波动

　　5、成交价格围绕着(　)而上下波动。

　　A、市场价格

　　B、理论价格

　　C、清算价格

　　D、原始价格

　　6、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大(　)收益价值和成本价值。

　　A、高于

　　B、低于

　　C、等于

　　D、无法确定

　　7、在不考虑外部折旧的情况下，当成本价值(　)比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或房地产市场不景气。

　　A、大大高于

　　B、大大小于

　　C、等于

　　D、小于

　　8、评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的(　)。

　　A、社会一般收益率

　　B、最低期望收益率

　　C、特定投资者所要求的最低期望收益率

　　D、特定投资者所要求的最低收益率

　　9、下列房地产价值类型中，不一定低于市场价值的是(　)。

　　A、现状价值

　　B、谨慎价值

　　C、快速变现价值

　　D、残余价值

　　10、下列关于各种类型租金的表述中，错误的是(　)。

　　A、市场租金是指由市场供求状况决定的租金

　　B、商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金

　　C、准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金

　　D、福利租金是象征性收取的很低水平的租金

　　答案部分

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。参见教材P84。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是价格和价值。选项A错误，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指交换价值;选项B错误，没有使用价值肯定就没有交换价值，没有交换价值不一定没有使用价值;选项D错误，人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值。参见教材P85～86。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高;招标方式出让的地价次之;协议方式出让的地价最低。参见教材P88。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项D错误，小波动围绕着大波动上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动，即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。参见教材P89。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。参见教材P89。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在房地产价格有泡沫的情况下，比较价值会大大高于收益价值和成本价值。参见教材P90。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当成本价值(在不考虑外部折旧的情况下)大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或房地产市场不景气;反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。参见教材P90。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。参见教材P92。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。选项B错误，商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。参见教材P94。