2019房地产估价师理论与方法精练题（一）

　　多项选择题

　　1、成本法主要适用于评估(　)的房地产。

　　A、新开发的

　　B、危险房

　　C、正在开发建设

　　D、计划开发建设

　　E、针对特定使用者的特殊需要

　　2、一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括(　)。

　　A、供求关系短期内不太稳定

　　B、自由竞争的市场环境

　　C、较长时期的市场运行

　　D、可大量重复开发建设

　　E、成本和效用变动不同步

　　3、房地产价格构成中的开发成本包括(　)。

　　A、土地成本

　　B、建设成本

　　C、管理费用

　　D、销售税费

　　E、开发利润

　　4、征收集体土地时，土地征收补偿费用一般包括(　)。

　　A、土地补偿费

　　B、安置补助费

　　C、地上附着物和青苗的补偿费

　　D、安排被征地农民的社会保障费用

　　E、征地管理费

　　5、征收国有土地上房屋的土地成本包括(　)。

　　A、场地平整费

　　B、城市基础设施建设费

　　C、渣土清运费

　　D、青苗补偿费

　　E、地上物拆除费

　　6、成本法中的投资利息的应计息项目包括(　)。

　　A、土地成本

　　B、销售税费

　　C、管理费用

　　D、销售费用

　　E、建设成本

　　7、成本法中房地产价格构成中的销售税费包括(　)。

　　A、增值税

　　B、印花税

　　C、教育费附加

　　D、城市维护建设税

　　E、应由卖方交纳的土地增值税、企业所得税

　　8、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括(　)。

　　A、土地成本

　　B、建设成本

　　C、管理费用

　　D、销售费用

　　E、投资利息

　　9、关于重新购建成本的说法，正确的有(　)。

　　A、重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

　　B、重新购建价格相当于账面价值

　　C、重新购建成本是客观的重新购建成本

　　D、建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本

　　E、土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格

　　10、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用(　)等求取该土地的重新购置价格。

　　A、比较法

　　B、收益法

　　C、假设开发法

　　D、基准地价修正法

　　E、长期趋势法

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。参见教材P286。

　　2、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】 本题考查的是成本法估价需要具备的条件。价格等于“成本加平均利润”是对同种房地产在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进出市场)，二是该种房地产可以大量重复开发建设。参见教材P287。

　　3、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是建设成本。土地成本、建设成本、管理费用、投资利息和销售税费之和称为开发成本。参见教材P289。

　　4、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是土地成本。征收集体土地时，土地征收补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。参见教材P290～291。

　　5、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是土地成本。征收国有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用和其他费用。房屋征收补偿费用一般包括被征收房屋补偿费、搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿费;相关费用一般包括房屋征收评估费、房屋征收服务费和政府规定的其他有关费用。其他费用一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。参见教材P292。

　　6、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是投资利息。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用均应计算利息。参见教材P294。

　　7、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是销售税费。销售税费可分为两类：销售税金及附加，包括增值税、城市维护建设税和教育费附加;其他销售税费，包括印花税等。参见教材P297。

　　8、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 本题考查的是开发利润。直接成本利润率的计算基数是7个项目中的前两项即土地成本和建设成本。参见教材P298。

　　9、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】 本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的;选项B账面价值是基于历史成本的余值;选项E土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定价值、确定其土地使用权价格。参见教材P303。

　　10、

　　【正确答案】 AD

　　【答案解析】 本题考查的是重新购建成本的求取思路。求取土地的重新购建成本，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用比较法、基准地价修正法等方法求取。参见教材P304。