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房地产估价师考试《理论与方法》摸拟试卷(一)_第7页

中华考试网  [ 2017年10月22日 ]  【

  四、计算题(共2题,每题10分)

  1.6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。

  解:(1)计算办公楼现值

  ①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元

  ②收益年限=40-6=34年

  ③办公楼现值为:V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92万元

  (2)计算乙方的使用权价格

  ①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元

  ②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年

  ③乙方使用权剩余收益年限价格为:

  V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元

  (3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元

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