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2016年房地产估价师《理论与方法》章节练习(五)_第5页

来源:中华考试网  [ 2016年1月15日 ]  【

  参考答案:

  一、单项选择题

  1、

  【正确答案】:D

  【答案解析】:D的说法过于主观。对可比实例的成交价格的影响因素的影响程度,并不是都可以采取定量分析的。

  2、

  【正确答案】:C

  【答案解析】:市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

  3、

  【正确答案】:B

  【答案解析】:房地产是区域性市场,同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。

  4、

  【正确答案】:A

  【答案解析】:可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5~2.0范围之内。

  5、

  【正确答案】:A

  【答案解析】:在实际估价中,包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价,多数是要求选取买卖实例为可比实例,而且一般应选取协议方式的买卖实例。

  6、

  【正确答案】:C

  【答案解析】:未封闭建筑面积为95平米,阳台4平米,封闭后增加2平米建筑面积,总建筑面积为97平米,成交价格是92万元;估价对象90平米。

  以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=90×92/97=85.36

  7、

  【正确答案】:A

  【答案解析】:一年后支付的款项要折现到首付时点后,再与首付款相加,才能得出实际价格。

  首期支付30%,那么首期支付的价款就是30×30%=9万,余下30×(1-30%)=21万在年末支付,房地产实际价格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811万元

  建筑面积单价=28.811/111.11=2593.018868元/平方米,选A。

  8、

  【正确答案】:C

  【答案解析】:建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积,套内建筑面积=100-100×10%=90(┫),建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=2600×90/100=2340(元/┫)。

  9、

  【正确答案】:A

  【答案解析】:在统一币种方面,将某一币种的价格换算为另一币种的价格,应采用该价格所对应的日期的汇率,一般是采用成交日期的汇率。

  10、

  【正确答案】:A

  【答案解析】:使用面积=100×0.8=80(┫)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=3000×80/100=2400(元/┫)。

  11、

  【正确答案】:B

  【答案解析】:建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=125+25=150(┫),300000÷150=2000(元)。

  12、

  【正确答案】:B

  【答案解析】:还原正常成交价格,设为X

  X=7000-X×3%

  X=6796.12

  该可比实例经修正、调整后的价格=6796.12×(1.005)^6=7003

  13、

  【正确答案】:A

  【答案解析】: 正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费

  14、

  【正确答案】:D

  【答案解析】:正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/┫)。

  15、

  【正确答案】:B

  【答案解析】:正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)

  16、

  【正确答案】:D

  【答案解析】:正常成交价格=卖方得到的实际价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/┫),买方实际付出的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/┫)。

  17、

  【正确答案】:B

  【答案解析】:正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=29/(1+3%)=28.16(万元)。

  18、

  【正确答案】:B

  【答案解析】:该类房地产在2010年10月25日的价格=1000×(1-0.5%)8×8.29=7964(元)

  19、

  【正确答案】:B

  【答案解析】:该可比实例在2010年10月末的价格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/┫)。

  20、

  【正确答案】:C

  【答案解析】:交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/┫,所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54,

  21、

  【正确答案】:A

  【答案解析】:可比实例比标准房地产好,估价对象比标准房地产还差,所以修正系数肯定比1小,排除了CD,估价对象比可比实例差的会比较多,在不计算的情况下,我们可以推出A是正确的。这也是快速做计算题的技巧。不计算,仅凭选项的大小,推出正确答案。

  22、

  【正确答案】:D

  【答案解析】:房地产状况修正系数=100/97×102/100=1.05。

  23、

  【正确答案】:B

  【答案解析】:加权平均值为:6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/┫)。中位数为:6700。差值为:6650-6700=-50(元/┫)。

  24、

  【正确答案】:B

  【答案解析】:2010年10月1日到2011年3月1日,共5个月,月平均上涨率1.5%

  2011年3月1日至2011年7月1日(估价时点),共4个月,月平均上涨2%=4081.3

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