2017年房地产估价师《理论与方法》第七章讲义_第3页

　　第五节　建筑物折旧的求取

　　一、建筑物折旧的含义和原因

　　估价上的折旧与会计上的折旧，虽然有相似之处，但由于两者内涵不同而有着本质上的区别。估价上的建筑物折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其金额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。从建筑物重新购建价格中扣除建筑物折旧，相当于对其实际上不是全新状况进行在相应减价调整，所得的结果表示建筑物在估价时点状况下的市场价值。在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。

　　物质折旧又称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。进一步可以归纳为4个方面：①自然经过的老朽;②正常使用的磨损，工业用途的建筑物分为受腐蚀和不受腐蚀的;③意外破坏的损毁，包括自然方面和人为方面;④延迟维修的损坏残存。

　　功能折旧又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值损失。造成的原因可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念变更、建筑技术，出现了更好的建筑物等等。

　　经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失，不利因素可能是经济因素(供给过量、需求不足)，区位因素(景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变)、也可能是其他因素(政府政策变化、采取宏观调控措施)。可将经济折旧分为永久性的和暂时性的。

　　二、建筑物折旧的求取方法，可归纳为3类：①年限法;②市场提取法;③分解法。

　　1、年限法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济来求取建筑物折旧的方法。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工之日起开始到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到建筑物地房地产价值不再有贡献为止的时间。对于收益性房地产来说，就是从建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收人大于运营费用，即净收益大于0的持续时间。建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是由市场决定、相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

　　建筑物的经过年数分为实际年龄和有效年龄。实际年龄是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效年龄是在估价时点的建筑物状况和效用所显示的年龄。有效年龄可能短于也可能长于实际年龄：①建筑物的维修养护正常的，有效年龄与实际年龄相当;②建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，有效年龄短于实际年龄;③建筑物的维修养护比正常维修养护差的，有效年龄大于实际年龄。建筑物的剩余寿命有剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命，建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。建筑物的有效年龄是从估价时点向过去计算的时间，剩余经济寿命是从估价时点开始到建筑物经济寿命结束为止的时间。两者之和等于建筑物的经济寿命。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。年限法中最主要的是直线法。每年折旧额是一个常数。成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或大范围建筑估价摸底调查时用。

　　2、市场提取法，是利用含有与估价对象中的建筑具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。所谓类似折旧状况，是指可比实例中的建筑物的折旧类型(物质折旧、功能折旧、经济折旧)和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或相当。市场提取法是先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地成本法公式反求出建筑物折旧。建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧　房地的价值，步骤有：①从当地房地产市场搜集大量的交易实例②从所搜集的交易实例中选取三个以上可比实例，要求与估价对象有类似折旧状况③对可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算交易情况修正，房地产状况调整(不对其中的折旧状况进行调整)，但不进行市场状况调整。④求取每个可比实例在其成交日期的土地重新购建价格，然后用换算修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值。⑤求取每个可比实例在其成交日期时的建筑重新购建价格，然后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后的价值得出建筑物折旧⑥将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率。若可比实例与估价对象的建筑物年龄相近，则可以将可比实例的总折旧率调整为估价对象的总折旧率，若两者相关较大则用总折旧率除以建筑物年龄转换为年平均折旧率，然后将各个年平均折旧率调整为适用于估价对象的年平均折旧率。⑦将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率或年平均折旧率再乘以建筑物年龄，便可以得到估价对象建筑物的折旧。建筑物经济寿命=1/年平均折旧率。建筑物成新率=1-总折旧率。

　　3、分解法，将建筑物各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧，根据各自的具体情况分别采用适当的方法来求取。

　　物质折旧分为可修复项目和不可修复项目两类。预计修复费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，反之是不可修复的。对于可修复项目，其折旧额为使估价对象恢复到新的或相当新的状况下所必要的费用。对于不可修复的项目可根据剩余使用寿命是否短于整体建筑的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目。短寿命项目分别根据各自的重新购建价格、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额。长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额。最后将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加。即为物质折旧额。

　　功能折旧，功能折旧可分为功能缺乏、功能落后和功能过剩三类，并进一步将它们分为可修复的和不可修复的。

　　对于可修复的功能缺乏引起的折旧，在采用缺乏该功能的重建价格下的求取方法：①估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用;②估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用;③将①减去②即为增加该功能所超额的费用为折旧额。如果是采用具有该功能的重置价格，则减去在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用，便直接得到了扣除该功能缺乏引起折旧后的价值。对于不可修复的功能缺乏引起的折旧，可以采用下列方法来求取：①利用租金损失资本化法求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和;②估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用;③将①减去②即得到折旧额。其实就是用后①替换成了后①内容。

　　对于可修复的功能落后引起的折旧，与可修复功能缺乏引起的折旧相比折旧额增加了旧的设备尚未折旧的价值(按重置价格减去该落后功能设备已提折旧)减去了功能落后设备拆除后的净残值(拆除后回收的残值减去拆除费用)后的金额。对于不可修复的功能落后引起的折旧，与可修复的功能落后引起的折旧计算差不多，只是用租金损失资本化法求取缺乏该功能落后导致的未来每年损失租金的现值之和替换在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用

　　功能过剩一般是不可修复的，功能过剩引起折旧首先应包括功能过剩所造成的无效成本。该无效成本通过采用重置价格而自动得到消除，但如果采用重建价格则不能消除。功能过剩引起折旧还包括超额持有成本，可以利用超额运营费用资本化法，即功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。公式有：

　　扣除功能过剩引起折旧后的价值=重置价格-超额持有成本

　　扣除功能过剩引起折旧后的价值=重建价格-无效成本-超额持有成本。

　　最后将功能缺乏的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起折旧相加就得到功能折旧额。

　　经济折旧通常是不可修复的，但它可能是暂时性的，因此先分清它是暂时性的还是永久性，然后可以根据收益损失期限不同，利用收益损失资本化求取未来每年因建筑物以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为经济折旧额。

　　三、求取建筑物折旧应注意的问题，

　　1、估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与资产的市场价值相一致，在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值相一致。

　　2、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响，①建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。②建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。约定不可续期的则按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。