2017年房地产估价师《理论与方法》辅导资料第二章_第2页

　　【2007年试题】房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（ ）

　　答案：√ 见教材P51～52

　　(三)房地产区位的含义

　　区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。房地产区位（location）包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。

　　一宗房地产的位置，是指该房地产所在的地方，包括：①坐落。②方位。③与相关场所的距离。④临街(路)状况。⑤朝向。⑥楼层。当该宗房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层。

　　一宗房地产的交通条件，是指进出该宗房地产的方便程度—通达性 (accessibility)，可分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性。用“可及性 ”表达表达从别的地方到该房地产—“进来”的方便程度，用“便捷性 ”表达表达该房地产去别的地方—“出去”的方便程度，某些房地产由于受单行道、道路隔离带、立交桥、交通出入口方位等的影响，其“进来”与“出去”的方便程度是不同的。

　　一宗房地产的外部配套设施，是指该房地产外部（红线外）的 基础设施和公共服务设施 。 （史记：这里的红线外指建设用地红线而不是建筑物红线） 如果是该房地产内部（红线内）的配套设施，则应属于该房地产的实物因素。 基础设施一般是指道路、给水、排水(雨水、污水)、电力、通信(如电话、互联网、有线电视)、燃气、供热等设施。公共服务设施一般是指商业服务、金融邮电、教育(如幼儿园、中小学)、医疗卫生(如医院)、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施。

　　一宗房地产的周围环境和景观，是指该房地产的自然环境、人文环境和景观。 人文环境是该房地产周围的社会环境 ，包括该房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。景观是放眼所见的景色及所获得的印象。

　　西方认为的投资房地产的三大秘诀，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。 一般你能够改变房地产除了区位以外的东西，但你改变不了房地产的区位。

　　四、房地产的其他名称

　　（一）不动产

　　在法律上，通常把财产或者物分为不动产和动产两大类。凡是自行能够移动或者用外力能够移动，并且其性质和价值不会改变的财产，属于动产；反之，不能移动的财产，属于不动产 （史记：移动后其性质或价值会发生改变的财产也属于不动产） 。

　　(二)物业

　　中国香港地区通常使用“物业”这个词，把房地产估价称为物业估值或物业估价。 香港所讲的物业实质上是房地产。

　　(三)real estate和real property

　　在英语中，①land是指地球的表面及下达地心、上达无限天空的空间，包括永久定着在地球表面之中、之上、之下的自然物，如树和水。② real   estate 是指 land 加上永久定着在其中、其上、其下的人工改良物 （man－made   improvements） ，如构筑物和房屋。③ real   property 是指 real   estate 加上与其有关的各种权益，包括权利、利益和好处。

　　Real estate和real property虽然有上述严格区分，但在一般情况下经常是相互通用、不加以区分的，大多使用 real   estate 一词 。

　　五、房地产的基本存在形态

　　房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。

　　(一)土地形态

　　土地形态的最简单情形是一块没有建筑物的空地;对于有建筑物的土地，在估价中如何单独看待土地，有两种做法：一是无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地；二是考虑建筑物存在对土地价值的影响。

　　(二)建筑物形态

　　只评估建筑物价值，例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为会计上计算建筑物折旧服务的估价等，通常只单独评估建筑物的价值。在估价中如何单独看待建筑物，有两种做法：一是无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”；二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。

　　上述土地与建筑物合在一起时，纯粹将土地视为空地或者将建筑物视为“空中楼阁”的估价 ，称为“独立估价 ”;如果在评估土地价值时考虑建筑物的影响，或者在评估建筑物价值时考虑土地的影响的估价，则称为“部分估价 ”。

　　(三)房地形态

　　房地形态即实物形态上土地与建筑物合在一起，并在估价时也把它们作为一个整体来看待。几个概念：

　　（1）房地产：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体，即它可能是土地，也可能是建筑物，还可能是土地与建筑物的综合体。

　　(2)土地：仅指土地部分，如说土地价值时，该价值不包含土地上的建筑物的价值。

　　(3)建筑物：仅指建筑物部分，如说建筑物价值时，该价值不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。

　　（4）房地：专指土地与建筑物的综合体 ，如说房地价值时，该价值既包含建筑物的价值，也包含该建筑物占用范围内的土地的价值;或者说，该价值既包含土地的价值，也包含该土地上的建筑物的价值。

　　六、房地产含义的总结（重要考点）

　　对上述房地产含义的内容进行归纳总结可知：房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他土地附着物三个部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”;对房地产的实物还可从有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能三个方面进行认识。房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态;土地是一个包含地表、地上空间和地下空间的三维立体空间;建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。上述内容用框图表示，见图2-5。