2017房地产估价师理论与方法章节讲义：第一章第一节房地产估价的认识_第2页

　　二、房地产估价的特点（五点）（重点掌握）

　　特点1 评估房地产的价值而不是价格

　　尽管叫价格评估，但评估的是价值而非价格

　　价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中，价格偏离价值是普遍现象。

　　价值决定价格，估价实践中从价格来了解价值。

　　例题：(判断题)房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。(　)　　【2006年真题】

　　『正确答案』×

　　『答案解析』评估房地产的价值而不是价格。

　　特点2 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

　　　　 估价是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见。定价是当事人个人行为。

　　房地产估价模拟大多数市场参与者的思维和行为，而不是个别人的价值判断，是房地产市场机制形成房地产价格，估价师是在调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断，揭示或发现客观存在的房地产价值。价值原本客观存在，估价师利用知识与经验揭示这个价值，而非发明创造出价值。

　　例题：房地产估价从某种意义上讲是(　)房地产的价值。　【2007年真题】

　　A.发明　　B.发现　　C.创造　　D.确定

　　『正确答案』B

　　特点3 提供价值意见而不是作价格保证

　　　　 估价结果是专业意见，而不是价格保证。但是估价师对自己的专业意见要承担法律责任。

　　根据提供专业意见的用途和作用不同，有两种性质的估价：一是鉴证性的估价，要提供证据，有公正的作用;另一个是咨询性的估价。

　　鉴证性或证据性作用的估价的法律责任一般大于咨询性或参考性作用的估价的法律责任。

　　刑法、公司法、证券法中有关于估价法律责任的条款。承担法律责任时，能证明自己没有过错的除外

　　特点4 估价有误差，但误差应在合理范围之内（必考考点）

　　对估价准确性的认识

　　①由于信息的不完全与不确定，估价师只能得出近似的评估价值(误差不可避免)。

　　②所有的估价都会有误差：评估价值=真实价值+误差。

　　③估价的允许误差较大，但是应该有合理的误差度。

　　④判断估价误差，一般不与实际成交价格相比，而是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。(对比法，复核)

　　⑤一般不会重复评估来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，在估价过程中有无失误， 间接对其估价结果肯定或否定

　　防止出现较大误差的方法——制定估价业务技术规范和职业道德规范等

　　目前我国的技术规范和职业道德规范有3个：①房地产估价规范;②房地产抵押估价指导意见;③房屋征收评估办法。

　　例题：

　　关于房地产估价误差的说法，错误的是(　)。【2011年真题】

　　A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

　　B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

　　C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

　　D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

　　『正确答案』B

　　『答案解析』估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。

　　不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(　)。【2007年真题】

　　A.掌握的有关信息不同

　　B.做出的估价师声明不同

　　C.估价对象状况不同

　　D.委托人不同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值(估价不可避免)。

　　(判断题)一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。(　)【2007年真题】

　　『正确答案』√

　　『答案解析』判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不见得是正常合理价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较。参见教材P8。

　　(单选题)从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是(　)。【2010真题】

　　A.估价对象的真实价值

　　B.估价对象的重置价格

　　C.估价对象的实际成交价值

　　D.合格估价师的重新估价结果

　　『正确答案』D

　　『答案解析』注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有D为正确答案。

　　本题给我们的启示——细心审题，注意发现题干中的提示。

　　特点5 既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。

　　估价师的实践经验很重要

　　影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化

　　必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡，也依赖于估价师个人的综合判断艺术水平

　　因此估价师一般要求有一定年限的估价实践经验

　　多选题 下列关于房地产估价本质的说法中，正确的是(　)。【2010真题】

　　A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

　　C.房地产估价是为委托人提供价格保证

　　D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内

　　E.房地产估价是一门科学也是一门艺术

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价，B错误;房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。

　　三、房地产估价的必要性（熟悉）

　　1.专业估价存在的前提：独一无二、价值量大

　　下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有(　)。【2011真题】

　　A.独一无二

　　B.寿命长久

　　C.供给有限

　　D.价值量大

　　E.保值增值

　　『正确答案』AD

　　2.房地产需要专业估价的原因

　　房地产市场是典型的不完全市场 ，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。

　　目前估计领域专业化细分：资产评估、房地产评估、土地价格评估、矿业权评估、珠宝价值评估、二手车交易评估等等。

　　3.房地产估价在估价中占主体地位

　　房地产“量大面广”，其他资产数量相对较少

　　房地产需要估价的情形(转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、课税、保险等)较多，其他资产需要估价的情况相对较少

　　房地产估价还普遍提供咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。