2017房地产估价师理论与方法章节讲义：第二章第一节房地产的含义_第2页

　　【2005年试题】房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（ ）

　　答案：√ 见教材P50

　　【2004年 试 题】建筑物区分所有权包括（ ）等。

　　A．按份共有所有权

　　B．专有部分所有权

　　C．共同关系成员权

　　D．共同部分持份权

　　E．长期使用租赁权

　　答案 ： BCD

　　建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有 占有、使用和收益的 权利， 有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资入股等方式取得的建设用地使用权。建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权（air rights）。 《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。例如，国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让，比如同一块土地地下l0m至地上80m的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20m至地下40m的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。更常见、更典型的是“没有分摊的土地面积”的建设用地使用权，如，一个地面为公共绿地或者公园的地下商场，一个建造在公共道路、公共汽车停车场或者火车站上的商场、写字楼等。与此相似，取得一定范围内的空间的建设用地使用权人，也可能将其空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者用它作价入股等，从而使该被分割出来的部分空间具有了独立的经济价值。例如，建设用地使用权人在符合城市规划等要求的情况下，将其屋顶出售给他人加盖房屋，或者作为合作条件与出资加盖房屋的一方分成加盖完成后的房屋，将屋顶或外墙面出售或者出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地下停车场，等等。

　　宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有 占有和使用 的权利 ，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

　　土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有 占有、使用和收益 的权利 ，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权都属于土地使用权。

　　地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。 具体的地役权还有排水地役权、眺望地役权等。

　　抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

　　房地产租赁权 是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用 （史记：个人意见还应有收益的权利） 房地产的权利。例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，承租人即取得了该房屋10年期限的租赁权。（史记：房地产租赁权即承租人权益，见教材72页）

　　上述房地产权利中，租赁权属于债权，其余属于物权。 债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。因此，债权被称为“对人权”、“相对权”。 物权是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。由于物权是直接支配物的权利，所以物权被称为“绝对权”； 物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又被称为“对世权”。 在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权 ；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。 自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中， 建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权 ， 抵押权属于担保物权 。 用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。

　　在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的： ①一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低。②一般的无形资产主要是权益的价值。③房地产的实物和权益在价值决定中都很重要 。因此，两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同;反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。

　　【2007年试题】房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（ ）

　　答案：√ 见教材P51～52

　　(三)房地产区位的含义

　　区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。房地产区位（location）包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。

　　一宗房地产的位置，是指该房地产所在的地方，包括：①坐落。②方位。③与相关场所的距离。④临街(路)状况。⑤朝向。⑥楼层。当该宗房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层。

　　一宗房地产的交通条件，是指进出该宗房地产的方便程度—通达性 (accessibility)，可分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性。用“可及性 ”表达表达从别的地方到该房地产—“进来”的方便程度，用“便捷性 ”表达表达该房地产去别的地方—“出去”的方便程度，某些房地产由于受单行道、道路隔离带、立交桥、交通出入口方位等的影响，其“进来”与“出去”的方便程度是不同的。

　　一宗房地产的外部配套设施，是指该房地产外部（红线外）的 基础设施和公共服务设施 。 （史记：这里的红线外指建设用地红线而不是建筑物红线） 如果是该房地产内部（红线内）的配套设施，则应属于该房地产的实物因素。 基础设施一般是指道路、给水、排水(雨水、污水)、电力、通信(如电话、互联网、有线电视)、燃气、供热等设施。公共服务设施一般是指商业服务、金融邮电、教育(如幼儿园、中小学)、医疗卫生(如医院)、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施。

　　一宗房地产的周围环境和景观，是指该房地产的自然环境、人文环境和景观。 人文环境是该房地产周围的社会环境 ，包括该房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。景观是放眼所见的景色及所获得的印象。

　　西方认为的投资房地产的三大秘诀，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。 一般你能够改变房地产除了区位以外的东西，但你改变不了房地产的区位。