2016年房地产估价师《理论与知识》讲义：房地产自身因素_第2页

　　房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、环境景观和外部配套设施等方面。下面分别对这几个方面对房地产价格的影响予以分析说明。

　　(一)、位置

　　位置包括房地产所处的方位、距离、朝向，当为整幢建筑物中的某个局部(如某层、某套)时，所处的楼层也属于位置因素。在房地产价格影响因素中，判定一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想像为可以移动的，然后假设移动它。如果房地产移动之后会发生变化的因素，就属于区位因素，反之就不属于区位因素。

　　1.方位

　　一宗房地产的方位，首先是看它在某个大区域中的位置，再是看它在某个小区域中的位置。在大区域中的位置，例如由于风向、水流等原因，它是位于城市的上风、上游地区，还是位于下风、下游地区。由于自然、历史等原因，一些城市形成了所谓的不同特色区域。

　　有资料表明，同一街道的商业房地产，因位于向阳面与背阳面的不同，价格有所差异。因为这能够左右行人往来的多寡，从而影响顾客的多少，间接影响收益的高低。

　　2. 距离

　　距离是目前人们用于衡量房地产区位好坏的最常见、最简单的指标。房地产的距离是指一宗房地产与重要场所，例如市中心、汽车站、火车站、机场、港口、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近。由于工作、居住、就学、购物、就医等的需要，人们通常希望居住地与工作地近一些，同时还要便于就学、购物、就医等。因此，一般地说，距离越近的房地产，价值越高。

　　空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区(如山地城市)， 它往往会失去意义。交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况(包括路面、交通流量等状况)、交通管制等的影响，虽然距离不远，但可及性、便捷性可能并不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下。交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间情况。

　　在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。另外，有些房地产虽然来往所需的交通时间较短，但要经过较高收费的道路、桥梁或隧道等，这样即使节省了交通时间，但可能并不经济。经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

　　3. 朝向、楼层

　　对于某一套住宅而言，朝向、楼层都是重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光。

　　住宅的楼层影响到采光、视野(或景观)、空气洁净、噪声、室内温度、便捷、自来水洁净( 否有通过水箱、水池等供水的二次污染)、安全，以及顶层是否可独享屋面使用权，地上一层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。

　　对于某一层商业用房而言，楼层是极其重要的位置因素。例如，商业用房的地下一层、地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60% 。

　　(二)、交通

　　出行的便捷、时耗等交通方便程度直接影响房地产价格。交通因素对房地产价格的影响，可分为可借助的交通工具、路况、交通线路数量、与交通站点的距离、停车的方便程度、交通管制等多个方面来考察。

　　开辟新的交通线路，从而会使房地产升值。但由于不同类型的房地产对交通的依赖程度不同，从而受影响的程度不同。从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后对房地产的升值作用一般会停止。从空间上看，离站点越远所受的影响越小。但如果离站点过近，尤其是住宅，由于人流增加导致的喧闹以及交通工具运行的噪声等，有一定的消极影响。

　　某些房地产所处的位置看起来交通方便，而实际上并不方便，这可能是受到了交通出入口、立交桥、高架路、交通管制等的影响。其中，对房地产价格有影响的交通管制。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。对于某些类型的房地产来讲，实行某种交通管制也许会降低该类房地产的价值，但对于另一些类型的房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高该类房地产的价值。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高房地产的价值。

　　(三)、环境景观

　　影响房地产价格的环境和景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。

　　1. 大气环境

　　大气就是空气，是人类赖以生存、片刻也不能缺少的物质。空气质量的好坏，对人体健康十分重要。房地产所处的地区有无难闻气昧、有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大影响。尤其是化工厂、屠宰厂、酱厂、酒厂、垃圾站、公共厕所等都可能造成空气污染，因此，凡接近这些地方的房地产价格较低。

　　2. 水文环境

　　地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，对其附近的房地产价格也有很大影响。如靠打水井来解决饮水的地区，地下水的质量或其受到的污染程度，对该地区的房地产价格有更大的影响。