2019年房地产估价师考试制度与政策章节精讲题：国有土地上房屋征收评估

　　【2017年真题】被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。参见教材P63。

　　【2014年真题】国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的(　)等因素的影响。

　　A.租赁

　　B.查封

　　C.抵押

　　D.土地使用权

　　E.供求关系

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的评估价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P63。

　　【2014年真题】甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构(以下简称丙机构)进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为15000平方米，其中：已被人民法院预查封1000平方米。经批准可预售的建筑面积为14000平方米，其中：有3000平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。评估过程中，丙机构应做的工作包括(　)。

　　A.进行实地查勘

　　B.调查了解法定优先受偿权利情况

　　C.要求甲公司提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》

　　D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。同时，房地产估价机构需要调查了解法定优先受偿权利情况。参见教材P62。

　　【2017年真题】被征收房屋是在建工程的，评估应当首选成本法。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。参见教材P63。

　　【2013年真题】同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。参见教材P63。

　　【2013年真题】房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括(　)。

　　A.房屋评估价值

　　B.评估对象的构成

　　C.装饰装修评估结果

　　D.评估对象基本情况

　　E.停产停业损失评估结果

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。参见教材P64。

　　【2016年真题】被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向(　)申请鉴定。

　　A.房屋征收部门

　　B.另一家房地产估价机构

　　C.监察机关

　　D.房地产价格评估专家委员会

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。参见教材P64。

　　【2017年真题】房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的(　)。

　　A.二分之一

　　B.三分之一

　　C.三分之二

　　D.四分之三

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。参见教材P65。

　　【2015年真题】关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有(　)。

　　A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担

　　B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担

　　C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用

　　D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担

　　E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。参见教材P65。

　　【2015年真题】关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有(　)。

　　A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担

　　B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担

　　C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用

　　D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担

　　E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。参见教材P65。

　　4.应在评估实地查勘表上签名或盖章的单位或个人为(　)。

　　A.房地产实际使用人或管理人

　　B.被征收人

　　C.房屋征收部门

　　D.注册房地产估价师

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。参见教材P63。

　　5.甲评估机构取得该评估业务的方式为(　)。

　　A.被征收人协商选定

　　B.房屋征收部门组织被征收人投票多数决定

　　C.房屋征收部门指定

　　D.可以摇号抽签随机确定

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。参见教材P61。