2020年房地产估价师考试《相关知识》第五章辅导：房地产面积测算

第三节　房地产面积测算

　　一、房地产面积测算的概念

　　房地产面积测算系指水平面积测算，包括房屋面积测算和土地面积测算。

　　房屋面积测算包括：房屋建筑面积(房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积)、房屋使用面积(内墙面水平投影计算)、产权面积(房屋所有权建筑面积，需要登记确认)、房屋专有建筑面积(区分所有的建筑物权利人专有部分的建筑面积)、房屋分摊建筑面积(区分所有的建筑物权利人分摊的共有部分建筑面积)。

　　成套房屋的建筑面积=房屋专有建筑面积+分摊建筑面积

　　房屋专有建筑面积(也叫套内建筑面积)=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

　　土地所有权面积、土地使用权面积、土地独有独用面积、土地分摊面积

　　土地面积测算以宗为单位进行。

　　二、土地面积量算

　　土地面积量算是地籍测量的重要内容，通过土地面积量算各级行政单位土地面积、宗地面积和地类图斑土地面积、建筑占地面积等数据资料。土地面积量算在地籍调查和地籍测量的基础上进行。

　　面积的控制与量算的原则为“从整体到局部，层层控制，分级量算、块块检核”。

　　(一)解析法面积计算

　　1.坐标法

　　根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积：

　　其中

　　S——面积，单位：m2;

　　Xi、Y——第i个界址点的纵、横坐标，单位：m;

　　n——界址点个数;

　　i——界址点序号，按顺时针方向排序。

　　2.几何要素法

　　对不规则图形，将其分割成简单规则的几何图形，然后分别计算面积，最后汇总计算。

　　(二)图解法面积计算

　　光电面积量测仪法、求积仪法、方格网法、网点法。

　　三、房产面积量算

　　各类面积测算必须独立测算两次，较差在规定限差之内，取中数作为最后的结果。面积以平方米为单位，取至0.01m2。

　　建筑面积的测算规定：

　　全部计算建筑面积的范围

　　计算一半建筑面积的范围

　　不计算建筑面积的范围

　　(记忆要点：2.2米、是否封闭、有无围护、有无上盖)

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