2017房地产估价师制度与政策章节讲义：第二章第三节建设用地使用权划拨_第2页

　　3.3 划拨土地使用权的抵押

　　■其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值

　　■因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属

　　3.4 国企改制中的划拨土地处置(两种方式)

　　■办理出让、租赁、作价出资(入股)等方式(将原无偿无期限变有偿有期限)

　　▲国有企业改造为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团

　　▲国有改组为股份合作制的

　　▲国有租赁经营的

　　▲非国有企业兼并国有企业

　　■保留划拨(继续无偿)(后三项保留期限不超过5年)

　　▲继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原用途不变(但改组为公司制企业除外)

　　▲国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业仍是国有企业的

　　▲在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的

　　▲国有企业改造或改组为国有独资公司的

　　3.5 划拨土地使用权的收回(七种情况)-无偿收回土地时对地上物应给予补偿

　　■因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的

　　■为了公共利益和城市规划要求

　　■司法部门没收财产而收回土地使用权

　　■土地使用者自动放弃土地使用权

　　■未经原批准机关同意，连续2年未使用

　　■不按批准用途使用

　　■铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地

　　3.6 两项管理规定

　　■未经批准擅自流转的，县级以上土管部门可没收非法收入，可处以罚款

　　■凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理

　　第四节　闲置土地的处理

　　1.闲置土地的认定 ■

　　■概念

　　▲闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准机关的同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地

　　■认定为闲置土地的情形(主要两种情况)

　　▲未规定动工开发建设日期，自土地有偿使用合同生效或者建设用地批准书颁发之日起满1年未动工

　　▲已动工开发建设，但开发建设面积占应动工开发总面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年

　　▲法律、行政法规规定的其它情形

　　2.闲置土地的处置方式(七种处置方式)◆

　　■延长开发建设期限，但最长不超过一年

　　■变更土地用途，办理手续后继续开发

　　■安排临时使用，待项目具备条件后重新批准开发，土地有增值的，由政府收取增值地价

　　■政府安排置换其他等价闲置土地

　　■政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行建设，对原用地单位给予经济补偿

　　■政府收回土地，与土地使用者签订收回土地协议书

　　■由政府原因造成闲置的，还可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者，其余部分由政府收回

　　3.征收土地闲置费 ◆

　　■城市规划区内，以出让等有偿使用方式取得的土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，按出让金20%以下征收闲置费

　　■具体由省一级规定

　　【2006年真题】

　　◆放地产开发项目自(　)之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

　　A.土地使用权出让合同签订

　　B.土地使用权出让合同约定的动工开发

　　C.土地使用权出让金缴纳

　　D.土地使用权证书取得

　　『正确答案』B

　　『答案解析』未规定动工开发建设日期的-自土地使用权出让合同生效起或建设用地批准书颁发之日;在合同中规定了动工开发建设日期的-自出让合同约定的动工开发日期起

　　4.无偿收回土地使用权 ◆

　　■连续两年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并进行公告，终止土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书

　　【2008年真题】

　　◆根据国家有关法规，闲置土地满(　)未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。

　　A.6个月

　　B.1年

　　C.2年

　　D.3年

　　『正确答案』C

　　『答案解析』闲置一年收闲置费，两年无偿收回。