2019房地产估价师考试案例分析考前冲刺模拟题（一）

　　阅读理解

　　1、甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：

　　<1> 、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?

　　<2> 、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?

试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]:　历年真题+模拟试卷+错题练习 　　房地产估价师培训: 针对每个考生的不同学习状况，进行有对性的讲解、训练、答疑、模考，送真题班+全真摸底评测+评测后讲师点评+多媒体题库+考前直播密训 　　报名资讯答疑|通关课程|模考题库，加入房地产估价师考试交流群：686276821有专门的老师帮忙解答

　　论述题

　　1、

　　房地产估价报告

　　估价报告编号：××[2011]第××号

　　项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价

　　估价委托人：××法院

　　房地产估价机构：××房地产估价有限公司

　　注册房地产估价师：×××(注册号××)、×××(注册号××)

　　估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日

　　致估价委托人函

　　××法院：

　　受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于××市××街××号，建筑面积为411.45㎡的商业用房及建筑面积为38㎡车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23㎡，土地使用权剩余年限为27年。价值时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。

　　本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和比较法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于价值时点2011年6月23日的市场价值评估结果如下：

　　评估单价：8200.5元/㎡

　　评估总价：419.41万元

　　人民币大写：肆佰壹拾玖万肆仟壹佰元整。

　　××房地产估价有限公司(盖章)

　　法定代表人：(签名、盖章)

　　二O一一年七月五日

　　目录(略)

　　估价师声明

　　我们郑重声明：

　　1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

　　2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。

　　3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或对其存在偏见。

　　4.我们依据国家标准《房地产估价规范》和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　估价假设和限制条件

　　1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。

　　2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。

　　3.估价对象房地产本身不存在质量问题。

　　4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。

　　5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。

　　6.至价值时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。

　　7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。

　　(其他假设和限制条件略)

　　房地产估价结果报告

　　一、估价委托人(略)

　　二、房地产估价机构(略)

　　三、估价对象

　　估价对象为位于××市××街××号××大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2000年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中一～四层为非住宅，五～十二层为住宅。商业用房位于第二层，房屋所有权人为××有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45㎡，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共100㎡，合计可利用面积为511.45㎡。车库位于第一层，建筑面积为38㎡。

　　估价对象土地使用权人为××有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23㎡，土地使用权剩余年限为27年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。

　　估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。

　　(估价对象其他情况略)

　　四、估价目的

　　因××法院审理案件的需要，委托本公司对××有限公司所有的位于××市××街××号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。

　　五、价值时点

　　2011年6月23日(确定理由略)

　　六、价值类型(略)

　　七、估价原则(略)

　　八、估价依据(略)

　　九、估价方法(略)

　　十、估价结果(略)

　　十一、注册房地产估价师(略)

　　十二、实地查勘期(略)

　　十三、估价作业期(略)

　　房地产估价技术报告

　　一、估价对象描述与分析(略)

　　二、市场背景描述与分析(略)

　　三、最高最佳利用分析(略)

　　四、估价方法适用性分析

　　1.估价方法选用的理由

　　估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法;估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和比较法进行评估。

　　2.估价技术路线

　　(1)收益法

　　收益法原理：采用适当的报酬率，将估价对象未来各期(通常为年)的客观净收益折算到价值时点，求其之和得出估价对象的总价值。

　　收益法公式：

　　V一房地产价值;

　　A―未来第1年房地产净收益;

　　Y一报酬率;

　　g―净收益逐年递增的比率;

　　n―房地产剩余收益年限。

　　(2)比较法(略)

　　五、估价测算过程

　　(一)收益法

　　1.选择具体估价方法(略)

　　2.年有效毛收入

　　估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见下表。

　　商业用房租赁情况调查表

　　因素条件说明表

　　商业用房租金测算表

　　3个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2元/㎡·月。

　　根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。

　　年潜在毛收入=月租金×12=72.2×12=866.4(元/㎡)

　　年有效毛收入=年潜在毛收入×有效出租率=866.4×95%=823.08(元/㎡)

　　3.年总费用

　　(1)税金：取年有效毛收入的17.5%(具体确定过程略)。

　　税金=823.04×17.5%=144.04(元/㎡)

　　(2)维修费：按建筑物重置成本的2‰计算，根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800元/㎡计算。

　　年维修费=1800×2‰=3.6(元/㎡)

　　(3)保险费：保险费率一般为有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。

　　年保险费=823.08×2‰=1.65(元/㎡,)

　　(4)管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据××市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%～4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。

　　年管理费=年有效毛收入×3%=823.08×3%=24.69(元/㎡)

　　(5)年总费用：(1)～(4)项的合计。

　　年总费用=144.04+3.6+1.65+24.69=173.98(元/㎡)

　　4.年净收益

　　年净收益=年有效毛收入一年总费用=823.08-173.98=649.1(元/㎡)

　　5.报酬率

　　报酬率确定为6.5%。(确定过程略)

　　6.收益年限

　　估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40年。该房地产竣工于2000年，至价值时点已使用11年，剩余使用年限为29年，因此估价对象的可收益年限确定为29年。

　　7.求取房地产评估单价

　　计算公式为：

 

　　估价对象单价=649.1/6.5%×[1-1/(1+6.5%)29]=8378(元/㎡)(取整)

　　(二)比较法

　　经测算，估价对象比准单价为8023元/㎡。(测算过程略)

　　(三)综合确定估价对象评估价格

　　由上述测算过程得到的收益价格为8378元/㎡，比准价格为8023元/㎡，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。

　　估价对象评估单价=(8378+8023)/2=8200.5(元/㎡)

　　估价对象评估总价=8200.5×511.45=419.41(万元)

　　八、估价结果确定

　　本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在价值时点2011年6月23日的评估单价为8200.5元/㎡，评估总价为419.41万元，人民币大写：肆佰壹拾玖万肆仟壹佰元整。

　　附件(略)

　　<1> 、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

　　2、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。)

　　本次估价背景情况如下：

　　估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至价值时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万平方米。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据评估房地产抵押价值。

　　以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：

　　(六)估价方法适用性分析

　　1.根据《房地产估价规范》，主要的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。

　　2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。

　　3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

　　由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。

　　4.成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

　　本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用比较法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。

　　用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。

　　由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。

　　3、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　本次估价背景情况如下：

　　甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于××市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张××带领注册房地产估价师王××和估价助理人员李××进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王××、李××具体承担了估价报告撰写工作，张××对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面：

　　房地产抵押估价报告

　　估价报告编号：××估字[2017]第××号

　　估价项目名称：××市金达广场1005室房地产市场价值评估

　　估价委托人：丙银行

　　房地产估价机构：甲房地产估价机构

　　注册房地产估价师：王××、李××

　　估价报告出具日期：2017年7月15日

　　答案部分

　　阅读理解

　　1、

　　【正确答案】 本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：(1)估价对象权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证;法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明;(2)估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。

　　【正确答案】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。应考虑的因素包括：土地使用年限(或房地产收益年限或新旧程度或成新度);宽深比或临街宽度或临街状况;使用面积比例或得房率或面积、使用面积等;装修或设施设备情况;净高或平面布局或内部格局或平面形状等。

　　论述题

　　1、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”应为“估价报告出具日期”。

　　2.致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。

　　3.估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。

　　4.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响;若人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权;

　　5.未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。

　　6.估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。

　　7.技术报告中估价方法适用性分析中，选用比较法的理由不充分，应该是该区域中在价值时点近期有较多类似房地产的交易实例。

　　8.选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年公式矛盾。

　　9.可比实例2成交日期与价值时点相距较远，未说明交易日期修正系数为100/100的理由。

　　10.可比实例3的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。

　　11.保险费以有效毛收入为基数错误，保险费的计算基数应该是建筑物现值或者重置价值。

　　12.在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。

　　13.钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年而不是40年。

　　14.在确定收益年限时未考虑土地使用权剩余年限，根据孰短原则，应以土地使用权剩余年限(27年)为收益年限而不是建筑物剩余使用年限。

　　15.选用净收益每年不变有限年限公式未说明理由(或者说没有对年净收益未来变化趋势进行分析)。

　　16.在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。

　　2、

　　【正确答案】 1：“采用成本法、收益法、假设开发法3种估价方法”错误，应改为“采用成本法、假设开发法两种估价方法”。

　　2：“由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价”错误，应改为“由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按而是被迫转让开发前提进行估价”。

　　3：“故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值”错误，应改为“采用收益法或比较法测算开发完成后的房地产市场价值”。

　　4：“用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算”错误，应改为“采用社会平均成本测算”。

　　3、

　　【正确答案】 1.封面中，估价报告名称“房地产抵押估价报告”错误，改为“房地产估价报告”。

　　2.“估价委托人：丙银行”错误，改为“估价委托人：乙人民法院”。

　　3.“注册房地产估价师：王××、李××”错误，改为“注册房地产估价师：张××、王××”。