六、估价测算过程
1.收益法
收益法是基于预期原理,选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值,求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本计算公式为:
式中 V--收益价格;
Ai--相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益;
Y--房地产的报酬率(折现率)。
(1)确定房地产收益
1)租约期内房地产收益
估价对象已出租,租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同,从估价时点起算,租约期内房地产年有效毛收入见表2.
表2 租约期内年有效毛收入一览表 (单位:元/㎡)
时间 |
有效毛收入 |
2009.4.21~2010.4.20 |
50 ×12=600 |
2010.4.21~2011.4.20 |
55×12=660 |
2011.4.21~2012.4.20 |
60×12=720 |
2012.4.21~2013.4.20 |
60 ×12=720 |
往:租金按建筑面积计算,收入均为年末取得。
2)租约期外房地产收益
根据市场行情测算,目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70~75元/(㎡·月)(计算过程略),且租金水平呈逐年递增趋势,递增比率为每年2%~5%,由此,预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/(㎡·月),且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况,空置率取2%,假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×(1-2%)=1176(元/㎡)。
(2)确定年运营费用
运营费用包括:管理费、维修费、保险费、税金,计算结果见表3(计算过程略)。
(3)确定年净收益
计算公式:估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用
则估价对象年净收益见表3.
表3 估价对象年净收益计算一览表(单位:元/㎡)
时间 |
年有效毛收入① |
管理费用② |
维修费③ |
保险费④ |
税金⑤ |
年运营费用⑥=②+③+④+⑤ |
年收益⑦=①-⑥ |
2009.4.21~2010.4.20 |
600 |
18 |
18 |
1.2 |
105.6 |
142.8 |
457.2 |
2010.4.21~2011.4.20 |
660 |
19.8 |
18 |
1.2 |
116.16 |
155.16 |
504.84 |
2011.4.21~2012.4.20 |
720 |
21.6 |
18 |
1.2 |
126.72 |
167.52 |
552.48 |
2012.4.21-2013.4.20 |
720 |
21.6 |
18 |
1.2 |
126.72 |
167.52 |
552.48 |
(4)确定报酬率
综合考虑,确定报酬率为7%(计算过程略)。
(5)确定估价对象收益价格估价对象收益价格为:
=16740.50(元/㎡)。
2.市场法
市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较,对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正,得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本计算公式为:
比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
(1)可比实例相关情况可比实例比较因素一览表见表4.
(2)建立可比价格基础(略)
(3)选取比较因素及因素条件说明
根据《房地产估价规范》(GB./T 50291-1999)及项目特点,本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。
1)交易情况
交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素,是否为正常交易。
2)交易日期
交易日期是指可比实例成交时间,由于房地产市场的波动,不同成交时间的类似房地产,其成交价格存在差异。
3)区域因素和个别因素
估价对象为商业房地产,根据目前房地产市场特点,本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。
4)估价对象与可比实例比较因素情况见表5.
表5 估价对象与可比实例比较因素情况
影响因素 |
估价对象 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 | ||
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 | ||
交易日期 |
2009.4.21 |
2009.3.15 |
2008.12.30 |
2009.2.22 | ||
|
繁华 |
商业区域 |
小区级 |
小区级 |
小区级 |
小区级 |
程度 |
商业设施聚集状况 |
小区级综合专业商场 |
小区级综合专业商场 |
小区级综合专业商场 |
小区级综合专业商场 | |
区域因素 |
|
公交便捷程度 |
1-2路公交线 |
1~2路公交线 |
1~2路公交线 |
1~2路公交线 |
|
|
交通通达程度 |
双向二车道 |
双向二车道 |
双向二车道 |
双向二车道 |
|
城市规划限制 |
|
|
|
|
|
|
|
环境欠整洁,但经营 |
环境欠整洁,但经营 |
环境欠整洁,但经营 |
环境欠整洁,但经营 | |
|
临街 |
临街道路类型 |
城市主、次干道 |
城市主、次干道 |
城市主、次干道 |
城市主、次干道 |
|
状况 |
临街位置 |
城市主、次干道 |
城市主、次干道 |
城市主、次干道 |
城市主、次干道 |
|
距区域 |
|
|
|
| |
个别因素 |
距公交站点距离 |
小于50m |
小于50m |
小于50m |
小于50m | |
层高 |
5.4m |
5.4m |
4.5m |
4.5m | ||
面积 |
面积适中,对现实用途无影响,同时也利于未来用途改变 | |||||
形状 |
形状规则 |
形状规则 |
形状规则 |
形状规则 | ||
开间(宽度与进深比) |
1:1.2 |
1:1 |
1:0.8 |
1:0.8 | ||
成新率 |
八至九成新 |
七至八成新 |
七至八成新 |
七至八成新 |
根据估价对象与可比实例比较因素情况表,建立估价对象与可比实例因素修正系数,见表6.
表6 估价对象与可比实例因素修正系数
影响因素 |
估价对象 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 | ||
|
|
商业区级别 |
O |
O |
O |
0 |
繁华程度 |
|
|
|
|
| |
区 |
|
公交便捷程度 |
O |
O |
O |
O |
域 |
交通条件 |
交通通达程度 |
|
|
|
|
城市规划限制 |
功能分区 |
O |
0 |
O |
O | |
环境 |
区域环境 |
0 |
0 |
O |
0 | |
小计 |
0 |
0 |
0 |
O | ||
|
|
临街道路类型 |
0 |
O |
0 |
0 |
临街状况 |
|
|
|
|
| |
个 |
距区域商业中心距离 |
0 |
O |
O |
+1.5 | |
别 |
距公交站点距离 |
O |
O |
O |
O | |
因 |
层高 |
|
|
-1 |
-1 | |
面积 |
O |
O |
O |
O | ||
开间(宽度与进深比) |
|
+1 |
+2 |
+2 | ||
成新率 |
|
-1 |
-1 |
-1 | ||
小计 |
0 |
0 |
O |
1.5 |
5)建立可比实例体系
上述修正因素比较为间接修正,现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较,建立直接比较关系,见表7.
表7 比较因素修正
项目 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
单价/(元/㎡) |
12461.54 |
12272.73 |
12096.77 |
交易情况修正系数 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
交易日期修正 |
100/100 |
100/1oo |
100/100 |
区域因素 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
个别因素 |
100/100 |
100/100 |
100/101.5 |
比准价格/(元/㎡) |
12461.54 |
12272.73 |
11918.00 |
取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果,即估价对象比准价格为:(12461.54+12272.73+11918.00)/3=12217.42(元/㎡)。
3.估价结果确定
综合考虑收益法、市场法的测算结果,结合估价人员经验,决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果,即:
评估单价=(16740.50+12217.42)/2=14478.96(元/㎡)。
评估总价=14478.96×339.29=491.26(万元)。
总价大写:人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。
二O O九年五月二十二日