2016年注册房地产估价师考试案例分析试题一_第5页

　　七、估价结果确定

　　(一)估价对象单价的确定

　　(1)地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/㎡。

　　(2)综合楼底层：采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/㎡，收益还原法测算结果为2638元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2445+2638)÷2=2542(元/㎡)。

　　(3)综合楼第二至第十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/㎡，收益还原法测算结果为2040元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2245+2040)/2=2143(元/㎡)。

　　具体如下表：

　　表7估价对象价值的确定表

　　(二)房地产评估结果

　　估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为人民币3637.33万元(大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整)。

　　(1)房地产估价报告中缺目录。

　　(2)房地产估价报告中缺致委托方函。

　　(3)房地产估价报告中缺估价师声明。

　　(4)估价报告未在估价机构存档。

　　(5)估价结果缺单价。

　　(6)未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。

　　(7)在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。

　　(8)在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。

　　(9)在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。

　　(10)在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15%”应表述为“土地投资利润率取15%”。

　　(11)在用收益法计算年总费用(运营费用和有效毛收入)时，也应说明这是客观正常情况下的费用。

　　(12)在用收益法计算年总费用(运营费用和有效毛收入)时，应包括设备的折旧费(由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内)。

　　(13)在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是1992年，而不是1993年。

　　(14)在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率4.01%的由来。

　　(15)在计算土地取得成本及开发成本时，年期修正计算中分子分母应颠倒过来。

　　(16)缺附件。收入计算应为190086万元×(1-10%-5%)=161573元(两率不是连乘是连加)。