2017年房地产估价师考试案例分析学习总结(七)_第2页

　　12、察看项目是否齐全是否项目有具体表述和利用计算如风险损失;

　　13、看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现;

　　14、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产;

　　15、其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。

　　16、贴现期限确定错误的问题。

　　17、管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。

　　18、假设开发法估价时点，即开发经营期的起点

　　19、假设开发法要求有一个良好的社会经济条件。

　　20、开发完成后房地产价值的推算：①市场法②长期趋势法③收益法(应折算到估价时点上来)

　　21、不应忽略某些无形收益(P224)

　　22、总建筑费没有折现到估价时点

　　23、一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造(或可改变用途)的旧房三种情况下的评估。

　　房地产价值=开发完成后房地产价值-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费。①不同类型的房地产应报据市场情况分别估算未来市价，一般通过市场法、长期趋势法、收益。②开发的明确要说明理由如：根据类似开发项目用市场法得出，或按定额规定查得。

　　24、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

　　25、推测未来楼价方法要正确：出售的房地产，可用市场法;出租或自营的房地产，用收益法;

　　26、要体现最高最佳使用原则

　　27、注意计算参数的客观性，计算时不要漏项

　　28、静态分析时注意各参数的取值(开发利润、投资利息的取值基数与成本法一样)

　　投资利息计算项目：待开发房地产的价值、投资购买待开发房产应负担的税费、开发成本、管理费用，销售税费一般不计息。

　　29、现金流量法计算注意的问题

　　开发投入的时间和比例;销售时间、估价时点;不包括利息和利润。

　　九、基准地价修正法估价应注意的问题

　　难点：基准地价的求取;把握基准地价的内涵

　　★运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：①搜集有关基准地价的资料;②确定估价对象所处地段的基准地价;③进行交易日期修正;④进行区域因素修正;⑤进行个别因素修正;⑥求出估价对象宗地价格。

　　1、进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。

　　2、交易日期修正的方法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。

　　3、区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。

　　4、运用基准地价修正法评估宗地价格时，宜按当地对基准地价的有关规定执行。

　　5、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确;

　　6、基准地价修正法应说明地价的内涵

　　十、其它方面

　　1、房地产概念(混淆房地、建筑物、土地及实物、区位、权益交待不清)

　　2、楼面地价、容积率、建筑密度等指标的相互推导中出错

　　楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价÷容积率

　　建筑密度=建筑物基底占地总面积÷总用地面积

　　3、估价对象分析时描述不全(应从区位、权益、实物状况3方面说明)

　　⑴缺少房地产权益状况描述(如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等);⑵土地实物描述不全面(如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);⑶建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);⑷区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。⑸租赁情况交待不清(如：没说明租金标准、租赁期限)。

　　4、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值的10～30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%，所得税10%，房屋保险费不大于8‰。

　　5、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确

　　6、估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。

　　7、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致

　　8、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明

　　9、注意利息的计算方式，期限

　　10、现实用途和法定用途相符

　　11、注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)

　　12、估价对象描述未说明建筑物建成年月及房屋、土地的产权状况。

　　13、报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。

　　14、如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。

　　15、未说明每种估价方法的定义、步骤。

　　16、在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期完工。

　　17、税费中不能列支所得税;