2016年房地产估价师案例分析章节讲义第二章第二节_第2页

　　（二）商业房地产具有以下主要特点:
　　1.收益性
　　商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。
　　2.经营内容多，业态多样
　　在同一宗商业房地产特别是大体量的商业房地产中，往往会有不同的经营内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等，不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益水平，如果用收益法估价则应该对经营内容不同的各部门房地产采用不同的报酬率或资本化率。
　　3.出租、转租经营多，产权分散复杂
　　商业房地产的业主常常将其房地产出租给他人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。
　　4.装修高档而复杂
　　为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常要进行相对高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值需要单独计算。另外，商业用房装修升级快，经营者或承租者经常是买下或租下商业用房后，对其进行重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑重新装修的情况。在估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。
　　5.垂直空间价值衰减性明显
　　商业房地产的价值在垂直空间（立体空间）范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业房地产因为底层（如一楼）对于消费者而言具有最便捷的通达度而能获得最大的效益，导致其价值最高，而向上的楼层的价值呈现快速衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。
　　（二）影响商业房地产价格的因素
　　1.影响商业房地产价格的区位状况
　　（1）地段繁华程度。
　　影响商业房地产价格的首要因素是商业房地产所处地段的商业繁华程度。商业繁华程度首先可用该地段是否处于商业中心区来考虑。每个城市一般都有一个或几个市级的商业中心区，它们的辐射力遍及全市，吸引着全市的购买力（特别是大宗商品的购买力，如家用电器、家具等耐用消费品），这类市一级的商业中心区属于全市最繁华的地段。另外，在每个行政区或住宅聚集区也会有一个或更多的区级商业中心区，它们的辐射力低于市级商业区，一般限于本区域内，繁华程度也低于市级商业区。在每个居住小区通常还会有一个商业服务集中地带，或称为小区级商业中心，其繁华程度又低一些。
　　（2）交通条件。
　　对商业房地产进行估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客的交通条件方面，从现阶段一般情况来说，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条线、公交车辆时间间隔，以及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑停车场地问题；二是经营者的交通条件方面，要考虑进货和卸货的便利程度。
　　（3）临街状况。
　　商业房地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布状况对其价值产生较大的影响。一般来说，临街面越宽越好，如果多面临街，一般有利于商业房地产价值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地，不利于经营，会影响商业房地产的价值。
　　（4）楼层。
　　一般来说，位于底层的商业用房当然优于楼上的商业用房，但如果有自动扶梯上下，楼上的商业用房与底层的差距将大大缩小。
　　2.影响商业房地产价格的主要实物状况
　　（1）建筑品质及内部格局。
　　商业房地产自身的建筑品质包括建筑结构、装饰、设施、建筑平面或空间利用的难易、可改造程度、外观乃至建筑物的临街门面的宽窄等，都会对商业房地产的经营活动产生重要影响。此外。商业房地产的内部格局应有利于柜台和货架的布置和购物人流的组织。一些大型商业用房往往要分割出租，因此要求内部空间能够灵活地间隔。
　　（3）净高。
　　商业房地产的室内净高应适宜。过低的净高则会产生压抑感，不利于经营活动的开展；如净高过高，建筑成本会增加，也无助于商业房地产价值的提高。
　　（4）面积。
　　根据经营要求不同，商业房地产所需的营业面积可能不同，一般来说面积不宜太小，如果不是大型零售百货或大型交易市场，面积也不宜太大。因此，对商业房地产进行估价时，应区分不同的经营业态结构对面积的不同要求。
　　（5）装修。
　　装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量，特别是一些大型的综合商场、品牌经营商场等。因此，同样的商业用房，仅仅由于装修不同，其价值会有很大的出入。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也可能有很大的差别。
　　（6）无形价值。
　　在注重品牌、文化品位的时代，商业房地产价值中无形价值所占的比重越来越大，例如一个酒店管理集团，能使一个同样的酒店体现出完全不同的租金水平与出租率，从而使酒店体现出不同的价值。在投资交易等某些估价目的的情况下，估价应对附属于有形商业房地产的无形价值进行考虑。