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2016年房地产估价师经营与管理模拟试题(二)_第9页

来源:中华考试网  [ 2016年2月13日 ]  【

  参考答案

  一、单项选择题

  1、C2、D3、B4、C5、C

  6、C7、D8、C9、D10、A

  11、A12、B13、C14、B15、B

  16、A17、B18、A19、D20、B

  21、C22、C23、D24、A25、A

  26、C27、A28、D29、D30、A

  31、C32、D33、A34、D35、C

  二、多项选择题

  1、ACE2、BCDE3、ABD4、BD5、CE

  6、BCD7、ABD8、ABC9、BCE10、ACE

  11、ADE12、ADE13、ABC14、ABCD15、ABD

  三、判断题

  1、√2、×3、×4、×5、√

  6、×7、×8、√9、×10、√

  11、×12、×13、×14、×15、√

  四、计算题

  1.解:已知:A=2000元,n=240个月,i=60%/12=0.5%,R=9.6%

  (1) 求购房最高总价

  购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元

  (2)求出售原有住房时间

  住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元

  设剩余M个月需要偿还25万元,则有

  有:(1+0.%)M=2.667

  M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月

  240-196=44个月

  在还款44个月之后出售住房

  2.解:

  解法一:叙述法

  一、设最低基础租金为x,求最低基础租金

  (1)计算各年自有资金净现金流量

  1)第1年年初净现金流量=-5400万元

  2)第2年年初:投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元

  净现金流量=-5400+5400=0万元

  3)第3年年初:

  归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元

  乙银行贷款=9093.87万元

  净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元

  4)第3、4年年末:

  还本付息=9093.87×7%=636.57万元

  营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元

  经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元

  净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元

  5)第5年年末:

  还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元

  营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元

  经营收入=(0.9975x+1000)万元

  转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元

  净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44

  =(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元

  (2)求基础租金

  二、计算全投资内部收益率FIRR

  (1)计算各年净现金流量

  1)第1年年初投资=8100万元

  2)第2年年初投资=5400万元

  3)第3年、4年年末:

  经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元

  经营成本=2910.21×35%=1018.57万元

  净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元

  4)第5年年末:

  经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元

  经营成本=2910.21×35%=1018.57万元

  转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元

  挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元

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