2020房地产估价师理论与方法阶段练习题（七）

　　一、单项选择题

　　1.房地产市场是地区性市场，这是由房地产的什么特性决定的(　)。

　　A.不可移动性

　　B.独一无二性

　　C.供给有限性

　　D.易受限制

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。因此房地产市场通常不是全国性市场，而是地区性市场。参见教材P60～61。

　　2.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的(　)特性决定的。

　　A.易受限制

　　B.相互影响

　　C.独一无二

　　D.不可移动

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是不可移动。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。这里选项A是个具有极强干扰性的选项。因为不可移动，所以受限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。参见教材P60～61。

　　3.房地产供给有限特性的本质是(　)。

　　A.土地总量有限

　　B.房地产的不可移动性

　　C.房地产的独一无二性

　　D.房地产的价值量大

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。参见教材P62。

　　4.房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，这体现的房地产的特性是(　)。

　　A.不可移动

　　B.独一无二

　　C.相互影响

　　D.易受限制

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。参见教材P61。

　　5.高层建筑物地价分摊，属于(　)。

　　A.房地产咨询业务

　　B.房地产价格和价值分配业务

　　C.房地产价值减损评估业务

　　D.相关经济损失评估业务

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于房地产价格和价值分配的业务范畴。参见教材P4。

　　6.下列房地产估价活动中，属于咨询性估价的是(　)。

　　A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

　　B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

　　C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

　　D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。咨询性估价(或称为参考性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。参见教材P5。

　　7.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是(　)。

　　A.掌握的估价信息不同

　　B.遵循的估价原则不同

　　C.履行的估价程序不同

　　D.估价对象的状况不同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价原则是在长期估价实践中总结出来的估价法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一价值时点下的评估，应该遵循同样的估价原则;选项C错误，估价程序是估价工作的先后顺序，目的在于确保估价过程无错漏缺失。任何估价业务都要遵循估价程序;选项D错误，同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。参见教材P9。

　　8.从科学可操作性上看，能够用于判断某估价报告的评估结论价值是否存在误差的是(　)。

　　A.估价对象的真实价值

　　B.估价对象的重置成本

　　C.估价对象的实际成交价格

　　D.合格估价师的重新估价结果

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价误差应在合理范围内。注意题干中的“可操作性”这个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了可操作性的限制，则只有选项D为正确答案。参见教材P9～10。

　　9.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是(　)。

　　A.了解某宗房地产的承租人权益价值

　　B.了解某宗房地产的出租人权益价值

　　C.人民法院确定拍卖保留价

　　D.了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产税收的需要。前三个都以房地产价值或租金为税基，需要专业房地产评估，而城镇土地使用税的税基是占地面积，不需要进行房地产估价。参见教材P18。

　　10.下列有关估价准确性问题的描述，错误的是(　)。

　　A.合格估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只能得出近似评估价值

　　B.所有的评估价值都存在一定误差，即：评估价值=真实价值+误差

　　C.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价师有较大的，但又适度的误差

　　D.理论上，评估价值的误差一般是将它与合格估价师的重新估价结果进行比较，实际中，是将其与真实价值进行比较

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。选项D错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。参见教材P9～10。