2019房地产估价师理论与方法精选试题（八）

　　多项选择题

　　1、下列估价中宜采用假设开发法的有(　)。

　　A、征收补偿估价

　　B、在建工程估价

　　C、出让地块估价

　　D、改变用途房地产估价

　　E、房屋抵押估价

　　2、下列关于假设开发法的表述中，正确的有(　)。

　　A、假设开发法用于房地产开发项目分析时，是站在特定投资者的立场上

　　B、运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用

　　C、有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价

　　D、假设开发法中，开发完成后的价值可以用成本法测算

　　E、假设开发法也称为剩余法

　　3、适合采用假设开发法进行估价的情况包括(　)。

　　A、在建工程

　　B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产

　　C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产

　　D、可供开发建设的土地

　　E、市场交易活跃的房地产

　　4、在实际估价中，假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于(　)。

　　A、房地产具有开发或再开发潜力

　　B、将预期原理作为理论依据

　　C、正确判断了房地产的最佳开发方式

　　D、正确量化了已经获得的收益和风险

　　E、正确预测了未来开发完成后的房地产价值

　　5、下列关于动态分析法和静态分析法，描述正确的是(　)。

　　A、运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值

　　B、净现金流量=现金流入量-现金流出量

　　C、在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来

　　D、动态分析法中折现率既包含了安全收益部分，又包含风险收益部分

　　E、动态分析法不考虑各项收入、支出在何时发生

　　6、关于假设开发法估价中开发经营期的说法，正确的有(　)。

　　A、开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期

　　B、开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期

　　C、建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日

　　D、销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间

　　E、经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

　　7、房地产的开发经营期可分为(　)。

　　A、前期

　　B、建设期

　　C、经营期

　　D、销售期

　　E、预售期

　　8、只有在静态分析法中才需要测算的项目是(　)。

　　A、销售费用

　　B、投资利息

　　C、开发利润

　　D、销售税费

　　E、后续的开发成本

　　9、假设开发法中预期开发后的楼价可用(　)求取。

　　A、比较法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、长期趋势法

　　E、实物量法

　　10、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有(　)。

　　A、静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值

　　B、动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值

　　C、评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值

　　D、可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值

　　E、被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。参见教材P337～338。

　　2、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项D错误，开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取。参见教材P337～338。

　　3、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项B难以采用假设开发法，因为规划条件不明，难以确定未来开发完成后的价值;选项E适合采用比较法，是否也适合假设开发法，不明确。参见教材P338。

　　4、

　　【正确答案】 CE

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。在实际估价中，假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：(1)是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)，(2)是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。参见教材P339。

　　5、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法需要准确考虑各项收入、支出在何时发生。参见教材P340。

　　6、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。后续开发经营期简称开发经营期，其起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即价值时点)，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期，即开发经营期是自价值时点起至未来开发完成后的房地产经营结束时止的时间，可分为后续建设期和经营期。后续建设期简称建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日，即建设期是自价值时点起至未来开发完成后的房地产竣工时止的时间，可分为前期和建造期。销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日。参见教材P346～347。

　　7、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。开发经营期可分为建设期和经营期。参见教材P347。

　　8、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】 本题考查的是后续开发的必要支出。投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算。参见教材P348。

　　9、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 本题考查的是开发完成后的价值。预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。否则就不是假设开发法了，而是成本法。参见教材P350。

　　10、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是开发完成后的价值。静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值;动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值;评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值;不能用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值，因为这样做表面上是采用假设开发法估价，实质是采用成本法估价。参见教材P350。