2019房地产估价师理论与方法精练题（九）

　　单选题

　　1、一套建筑面积为100m2，单价为15000元/m2的住宅，首期付款50万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为8%，则该套住宅的(　)。

　　A、实际单价为15000元/m2，实际总价为154万元

　　B、实际单价为15400元/m2，实际总价为150万元

　　C、实际单价为15000元/m2，实际总价为150万元

　　D、实际单价为15795元/m2，实际总价为157.95万元

　　2、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

　　(1)要求在成交日期一次性付清;

　　(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;

　　(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;

　　(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;

　　(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

　　上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是(　)。

　　A、第(1)、(3)种情况

　　B、第(3)、(4)、(5)种情况

　　C、第(2)、(4)种情况

　　D、第(2)、(4)、(5)种情况

　　3、购买一套建筑面积为120㎡，单价为18000元/㎡的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是(　)。

　　A、于成交日期一年后一次性支付所有款项

　　B、于成交日期一次性付清，给予5%的优惠

　　C、于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付

　　D、首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付

　　4、在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是(　)。

　　A、现货价格

　　B、期货价格

　　C、现房价格

　　D、期房价格

　　5、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为(　)元/m2。

　　A、4653

　　B、5347

　　C、5352

　　D、5366

　　6、下列关于拍卖保留价的表述中，错误的是(　)。

　　A、拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价

　　B、如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的10%

　　C、保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价

　　D、拍卖财产未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见

　　7、下列关于起价、标价、成交价和均价的表述中，错误的是(　)。

　　A、起价是销售新建商品房的最低价

　　B、一般情况下，买卖双方围绕标价进行讨价还价

　　C、商品房买卖合同中写明的价格一般是成交价

　　D、均价是指新建商品房成交价的平均价格

　　8、下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是(　)。

　　A、受供求因素的影响

　　B、与区位密切相关

　　C、价格形成的时间通常较长

　　D、价格实质是权益的价格

　　9、下列不属于影响房地产需求量的因素的是(　)。

　　A、房地产的价格

　　B、消费者的收入水平

　　C、房地产的开发成本

　　D、消费者的偏好

　　10、当消费者收入增加时，会减少对(　)的需求。

　　A、正常商品

　　B、炫耀性物品

　　C、高档商品

　　D、低档商品

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。参见教材P106。

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。(1)名义价格实际价格绝对相同，(3)由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。(5)肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。参见教材P106～107。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。参见教材P107。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。参见教材P107。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。月租金净收益=1000/100=10(元/m2)，月折现率=6%/12=0.5%，该期房目前市场价格=现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿值，5000=现房价格-10/0.5%×[1-1/(1+0.5%)10]-现房价格×5%;现房价格=5366(元/m2)。参见教材P108。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B错误，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。参见教材P109。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是起价、标价、成交价和均价。选项D错误，均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。参见教材P109。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：(1)都是价格，用货币来表示;(2)都有波动，受供求因素的影响;(3)都是按质论价，即优质高价，劣质低价。参见教材P110～112。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产需求。某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)消费者的收入水平;(3)消费者的偏好;(4)相关物品的价格水平;(5)消费者对未来的预期。参见教材P113～114。

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产需求。对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。参见教材P113～114。