2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第七章第四节

第四节　重新购建成本的测算

　　1.重新购建成本的内涵

　　重新购建成本是在价值时点的重新购建成本 。不是当初形成时的购建成本。

　　是客观的重新购建成本。即重新购置的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润。

　　建筑物的重新购建成本是全新状况 的建筑物的重新购建成本。

　　土地的重新购建成本是价值时点状况 的土地的重新购建成本。(实际剩余年限)

　　【例题】关于重新购建成本的说法，正确的有(　)。

　　A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

　　B.重新购建成本相当于账面价值

　　C.重新购建成本是客观的重新购建成本

　　D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本

　　E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错误，重新购建成本是客观的重新购建成本，不应该是实际支出;选项B错误，账面价值是基于历史成本的余值;选项E错误，土地重新购建成本应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。参见教材P303。

　　2.重新购建成本的求取思路(熟悉)

　　思路一：合估路径 ——房地合一，模拟开发。

　　思路二：分估路径 ——房地分离，分别测算，相加求取。

　　单纯土地，假设土地上没有建筑物直接测算土地部分，有时要考虑土地上已有建筑物导致的土地价值减损。

　　单纯建筑物，假设在没有建筑物的空地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。也可等于支付总承包商的所有费用+发包人的其他必要支出+发包人的应得利润。

　　3.建筑物重新购建成本的求取方式(掌握)

　　(1)重建成本 ，是指采用与估价对象中建筑物相同的 建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同 的全新建筑物的必要支出及应得利润。“复制” 。

　　如故宫古建筑，修旧如旧。

　　(2)重置成本 ，是指采用价值时点 的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物具有相同效用 的全新建筑物的必要支出及应得利润。

　　(3)重建成本与重置成本不同。

　　重建成本：相同的材料(旧材料)+相同的技术(旧技术)+价值时点的价格+与原物相同。适用于有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物 ——复制，完全复原。

　　重置成本：价值时点材料(新材料)+价值时点技术(新技术)+价值时点的价格+同等效用。——替代，适用于一般的建筑物

　　重置成本<重建价格。(新技术新材料具有的节约成本的优势)

　　【例题】建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。上述概念的表述为重建成本。建筑物重建成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。参见教材P305。

　　4.建筑物重新购建成本的求取方法(熟悉)

　　建筑物重新购建成本=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　求取建筑安装工程费的方法有：单位比较法，分部分项法，工料测量法，指数调整法 。(能区分含义)

　　(1)单位比较法。实质是比较法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。具体有：单位面积法和单位体积法 。

　　(2)分部分项法。实质是由部分加总成整体。和相关知识的造价知识对应。注意各个部分计价单位可能不一致，不要漏项也不得重复计算。

　　(3)工料测量法。建筑材料、建筑构配件和设备、施工机械台班，及相应的措施项目费、规费、税金加总。详细准确，费时费力，用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本 。

　　(4)指数调整法(成本指数趋势法)，利用建筑安装工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建筑安装工程费调整到价值时点的建筑安装工程费，来求取估价对象建筑安装工程费。主要用于检验其他方法的测算结果 。

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