2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第七章第二节

第二节　房地产价格构成

　　房地产价格构成 (7项)：

　　①土地成本

　　②建设成本

　　③管理费用

　　④销售费用

　　⑤投资利息

　　⑥销售税费

　　⑦开发利润

　　房地产价格=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦

　　直接成本＝土地成本＋建设成本 (带“成本”字样)

　　开发成本 =土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费(除开发利润的前六项)

　　1.土地成本

　　购置土地的必要支出，或者开发土地的必要支出及应得利润。

　　土地取得途径：

　　(1)市场购买;

　　(2)征收集体土地;

　　(3)征收国有土地上房屋。

　　(1)市场购买的土地成本

　　建设用地使用权价格 (地价款)，主要用比较法、基准地价修正法、成本法求取。

　　土地取得税费 。包括契税、印花税等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建设用地使用权价格的一定比例来测算。

　　(2)征收集体土地的土地成本(三项构成)

　　土地征收补偿费、相关税费、其他费用。

　　①土地征收补偿费用(四项构成)

　　土地补偿费 (征收前3年平均年产值6～10倍 ，补偿的是农村土地所有权，给农村集体经济组织的)

　　安置补助费 (每人征收前3年平均年产值4～6倍 ，每公顷最高不得超过前3年平均年产值的15倍 ，补偿的对象是失地农民)

　　(前两项总和不得超过30倍 ，特殊情况可以提高)

　　地上附着物和青苗补偿费 (补偿的是地表各种附着物和青苗)

　　被征地农民的社会保障费用

　　②相关税费(五项税费)：新菜地开发建设基金+耕地开垦费+耕地占用税+征地管理费+政府规定的其他有关费用

　　耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。

　　③其他费用

　　地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。

　　(3)征收国有土地上房屋的土地成本

　　①房屋征收补偿费用 (五项)：被征收房屋补偿费+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+补助和奖励

　　②相关费用 ：房屋征收评估费+房屋征收服务费+政府规定的其他有关费用

　　③其他费用

　　一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。

　　2.建设成本

　　(1)前期费用 ，例如市场调研、可行性研究、项目策划、环境影响评价、交通影响评价、工程勘察、测量、规划及建筑设计、工程造价咨询、建设工程招标，以及施工通水、通电、通路、场地平整和临时用房等开发项目前期工作的必要支出。

　　(2)建筑安装工程费 ，包括建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。

　　注意区分：基础设施建设费、公共配套设施建设等，避免重复计算或漏算。

　　(3)基础设施建设费 ，是指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。

　　(4)公共配套设施建设费 ，包括城市规划要求配套的教育(如幼儿园)、医疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会)等非营业性设施 的建设费用。

　　(5)其他工程费 。

　　(6)开发期间税费 ，税收和地方政府或有关部门收取的费用。如绿化建设费，人防工程费、水电增容费、白蚁防治费等。

　　3.管理费用

　　是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，通常按土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。

　　4.销售费用

　　指预售或销售房地产的必要支出。为便于投资利息的测算，分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。通常按开发完成后的房地产价值的一定比例测算。

　　5.投资利息

　　房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。只要形成了资金占用，就要计算利息 。

　　土地成本、建设成本、管理费用和销售费用(四项)，借贷资金/自有资金都应计算利息。自有资金要考虑机会成本。

　　投资利息的计算(五方面)

　　(1)应计息项目(四项)：土地成本，建设成本，管理费用，销售费用 (注：销售税费一般不计利息 。因为没有资金占用时间)。

　　(2)计息周期，计算利息的单位时间——年、半年、季、月。

　　(3)计息期——估算建设期(有些是一次性发生的，有些是建设期内均匀发生的)。

　　(4)计息方式——单利和复利两种方式。

　　P×(1+i1×n)=P×(1+i2)n

　　i1单利利率F=P·(1+i1×n)

　　i2复利利率F=P·(1+i2)n

　　如3年期存款的单利年利率应大于：[(1+5%)3-1]/3=5.25%

　　(5)利率——投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。

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