2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第六章第四节

第四节　净收益的测算

　　一、地租理论及地租的测算

　　1.地租的含义(熟悉)

　　狭义，指利用土地所获得的超额报酬。

　　广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。是土地生产要素的报酬。扣除了土地之外的其他生产要素的报酬的剩余。

　　2.地租现象(了解)

　　农产品价值是按照最劣等地的平均生产成本、最远区位的运输成本来确定的。所有优于最劣等地的农地，其平均生产成本和运输成本都低于最劣等地，成本的差价，就形成了级差地租。

　　3.地租理论的简要回顾(了解)

　　(1)威廉·配第：地租=农产品市场价格-农产品生产成本。

　　(2)理查德·坎蒂隆：地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业经营利润。

　　(3)亚当·斯密：地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业普通利润。

　　(4)詹姆斯·安德森：地租是对耕种那些比较肥沃土地的所有权的报酬，它的支付使耕种不同质量土地的农民的所得收益均等化。关于地租与土地产品价格的关系，他与斯密的见解相同，主张不是地租决定产品的价格，而是产品的价格决定地租。

　　(5)大卫·李嘉图：地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业平均利润。

　　(6)马尔萨斯：地租=农产品市场价格-农产品生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率。

　　(7)约翰·冯·杜能：地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业平均利润-投资的利息。

　　(8)马克思：地租=产品市场价格-产品生产成本-平均利润-资本利息。

　　(9)其他。

　　4.地租的测算(熟悉)

　　(1)计算公式：地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品生产成本-农产品运输成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润。

　　说明：

　　公式中的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的投入资本的利息。

　　(2)土地是在最佳用途下利用的——竞标地租理论 。

　　(3)土地是在最佳集约度下利用的——马克思级差地租Ⅱ理论，同一地块上连续追加投资，边际投资效率递减。

　　(4)销售税费、生产成本、运输成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除。

　　(5)土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格=PQ。

　　实际测算地租的具体方法4种：

　　——从房租中分离出地租

　　地租=房租-房屋折旧费-维修费-管理费-投资利息-保险费-房地产税-租赁费用-租赁税费-利润。

　　——由地价求出地租，地租=地价×资本化率。

　　——采用比较法求出地租。

　　——采用类似假设开发法求出地租。

　　二、净收益测算的基本原理(掌握)

　　◆收益性房地产获取收益的方式，可分为出租(如：万达商业)和自营(如：宜家家居)两大类。

　　◆基于租赁收入求取净收益——投资法(优先考虑使用) ;

　　◆基于营业收入求取净收益——利润法。

　　◆对于既有大量租赁实例又有营业收入的，应优先通过租赁收入求取净收益。

　　(1)基于租赁收入测算净收益的基本原理

　　◆基本公式：

　　净收益=(潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入)-运营费用=有效毛收入-运营费用

　　◆相关概念：净收益、潜在毛租金收入(最大可能的收入)、空置和收租损失、有效毛收入、运营费用。

　　◆运营费用，是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出。包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。——特点：出租人承担。

　　◆运营费用与会计上成本费用的区别(四个不包括 )——重要考点。

　　◆运营费用不包含 ：

　　1)对于已抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额 。(如何理解：贷款与否，不影响房地产整体的正常运营收益。另外，偿还方式是可选择的，这会使得评估结果受偿还方式影响，不客观。)

　　税前现金流量是净收益减去抵押贷款还本付息额后的余额，它被用于评估房地产自有资金权益的价值 。

　　2)不包含折旧(不包括建筑物折旧费和土地取得费用摊销 ，但包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。——长寿命项目折旧不包含，短寿命项目折旧包含 )

　　◆重置提拨款 是运营费用中的项目。是指在建筑物经济寿命内，为定期更换(需要一次性支付)经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用;或者在未来持有期结束之前为需要更换的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用。

　　◆根据设备的价值，作为更新时点的终值，求平时各期的年金，这个计算出来的年金，就是重置提拔款。

　　(偿债基金系数)

　　3)不包含改扩建费用 ——改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。

　　4)不包含所得税 ——与特定业主的经营状况直接相关，所得税后称为税后现金流量。

　　评估投资价值时，需要扣所得税。

　　(2)基于营业收入测算净收益的基本原理

　　◆特点：业主与经营者合二为一，房地产租金与经营者利润没有分开。

　　◆与基于租赁收入的净收益测算，主要区别：潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入;要扣除归属于其他资本或经营的收益(正常利润)。