2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第二章第二节

　　第二节　房地产的特性(10特性)

　　一、不可移动(位置固定性)(掌握)

　　1.由于不可移动，每宗房地产与重要场所(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，形成了独有的自然地理位置和社会经济位置，区位优劣差别。

　　2.房地产的不可移动，指自然地理位置固定不变，社会经济位置可能会发生变化。

　　3.不可移动性，决定了只能就地开发、利用或消费，受制于当地空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。

　　4.房地产市场是地区性市场，不同地区之间可能不同，甚至反向变动。

　　【2012年真题】关于房地产位置固定性的说法，错误的是(　)。

　　A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场

　　B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

　　C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

　　D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。参见教材P60。

　　【例题】任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的(　)特性决定的。

　　A.易受限制

　　B.相互影响

　　C.独一无二

　　D.不可移动

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境(如当地的制度政策、社会经济发展状况、邻里关系等)。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。选项A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动，所以使用受限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。参见教材P60。

　　二、独一无二(掌握)

　　1.独一无二特性，使得市场上没有完全相同的供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。

　　2.尽管房地产独一无二，但一些房地产之间仍然具有一定程度的可比性和替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。(这是替代原理及比较法的根本原因)

　　【例题】房地产的独一无二特性导致了(　)。

　　A.难以出现相同房地产的大量供给

　　B.房地产市场不能实现完全竞争

　　C.房地产交易难以采取样品交易的方式

　　D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

　　E.房地产价值量大

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。房地产的独一无二性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。此外，房地产交易不宜采取样品交易方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房(或样板间)、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地查看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。参见教材P61。

　　三、寿命长久(熟悉)

　　1.也称耐久性、耐用性，土地不可毁灭性、永续性。建筑物寿命可达数十上百年。

　　2.土地使用权有使用期限。居住70年，商旅娱40年，其他50年。

　　3.出让地转让的，受让期限不得超过原剩余期限。使用期限届满，住宅自动续期，非住宅缴费续期，国家无偿收回。

　　4.坐落位置(区位)很好、建筑物状况(实物)也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短(权益)而价值较低。

　　四、供给有限(熟悉)

　　1.满足人们特定需要的土地和建筑物的数量是有限的。自然供给不能增加，经济供给可以适当增加。

　　2.供给有限造成房地产具有独占性。

　　3.供给有限的原因：

　　●土地总量不可增加;

　　●房地产不可移动造成了供给不能调剂。

　　【例题】房地产供给有限特性的本质是(　)。

　　A.土地总量有限

　　B.房地产的不可移动性

　　C.房地产的独一无二性

　　D.房地产的价值量大

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。参见教材P63。

　　五、价值较大(熟悉)

　　房地产单价高，总价大。因此交易需要房地产金融，房地产咨询和评估等专业服务。

　　六、用途多样(熟悉)

　　1.也称为用途的竞争、转换及并存的可能性。

　　2.用途不可以随意转换的原因：政府的用途管制——符合城乡规划、土地利用规划。(合法原则)

　　3.不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题。(最高最佳利用原则)

　　七、相互影响(熟悉)

　　1.房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响。房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受周围房地产利用的影响。