2017年房地产估价师《理论与方法》辅导资料第一章第一节

　　一、重要考点

　　1.专业估价的五个特点。

　　2.要注意区分房地产价值评估业务与房地产价值评估相关业务及房地产咨询业务。

　　3.房地产估价的五个特点。

　　4.专业估价存在的基本前提是独一无二和价值量大，只有同时具有这两种特性，才真正需要估价。

　　二、内容讲解

　　第一章 房地产估价概论

　　本章主要内容：

　　1.房地产估价的含义、特点、必要性。

　　2.现实中房地产抵押、征收、税收、司法鉴定、转让等12方面活动对房地产估价的需要。

　　3.估价当事人、估价目的、估价时点、估价对象、价值类型等11种房地产估价的要素。

　　4.房地产估价师的职业道德。

　　5.中国房地产估价行业发展概况。

　　第一节 对房地产估价的基本认识

　　一、房地产估价的含义

　　本书所讲的房地产估价，是专业房地产估价。在弄清什么是专业房地产估价之前，有必要弄清专业估价与非专业估价的区别。

　　(一)专业估价与非专业估价的区别

　　与非专业估价相比，专业估价有下列特点：(重要考点)

　　(1)专业估价是专业估价机构和专业估价人员完成的。专业估价机构是指具备足够数量的专业估价人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。专业估价人员是指具有估价知识和经验，专门从事有关估价活动的个人。

　　(2)专业估价提供的是专业意见。专业估价提供的意见不是用直觉或者仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。

　　(3)专业估价具有公信力。专业估价由于是专业估价机构和专业估价人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。

　　(4)专业估价实行有偿服务。专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。

　　(5)专业估价要承担法律责任。专业估价机构和专业估价人员要对其提供的估价结果等专业意见负责，违反有关规定的，会依法受到处罚，承担赔偿责任，甚至追究刑事责任。

　　【2007年试题】与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。

　　A.是一种专业意见

　　B.估计价格或价值

　　C.实行有偿服务

　　D.承担法律责任

　　E.估价作业日期长

　　答案：ACD

　　(二)专业房地产估价的概念

　　是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

　　上述估价当事人、估价目的、估价时点、估价对象、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果，可以说是房地产估价的要素。其中，估价目的、估价时点、估价对象和价值类型是在估价时首先需要明确的，因此又被称为估价基本事项。

　　“分析”即价值分析，主要是指对影响估价对象价值的各种因素进行分析，包括对估价对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会等因素的分析，对估价对象所在地同类房地产市场状况的分析;“测算”即价值测算，主要是指利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象的价值进行计算;“判断”即价值判断，主要是指房地产估价师根据测算结果以及市场行情和自己的估价经验等，对估价对象的价值作出判定。 “分析”是“测算”的基础，“测算”又是“判断”的基础。

　　(三)估价与评估的异同

　　估价的含义更加精准、明确，就是指对价值进行评估。评估的含义较宽泛，不只限于对价值进行评估。

　　房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。是指以得出房地产价值为目标和最终结论的房地产评估。

　　房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产制度政策评估等等。

　　区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值评估业务。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务(包括为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：(考点)

　　(1)房地产价值分配业务。例如：①把包含土地价格和建筑物价格在内的房地产成交价格或购买价格(如通常所说的房价)，把包含土地收益和建筑物收益在内的房地产租金(如通常所说的房租)，把评估出的包含土地价值和建筑物价值在内的房地产价值，在土地和建筑物之间进行分配;②把采用成本法测算出的一个商品住宅小区的平均房价，在各幢、各单元、各朝向、各楼层、各套型之间进行分配;③把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的各宗土地之间进行分配;④把一宗土地的价值在其上建筑物的各单位(套)之间进行分配，即所谓“高层建筑地价分摊”。

　　(2)房地产价值减损评估业务。例如，因修改城乡规划、环境污染、工程施工、工程质量缺陷、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。

　　(3)房地产价值提升评估业务。例如，对房屋进行重新装饰装修、更新房屋中的设备、改变房地产用途、将相邻房地产合并等带来的房地产价值提升评估。(2011年教材新增内容)

　　(4)相关经济损失评估业务。例如，因征收征用房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的停产停业损失、搬迁费、临时安置费评估。

　　(5)房地产咨询业务。例如，房地产市场调研(包括房地产市场调查、分析、预测等)、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产投资项目调查评价、房地产最高最佳利用分析、房地产市场竞争力分析、房地产状况评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。

　　【2010年试题】下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是( )。

　　A.高层建筑地价分摊

　　B.房地产投资价值评估

　　C.因环境污染导致的房地产价值减损评估

　　D.城市房屋拆迁(现修订为房屋征收)中的停业损失评估

　　答案：B

　　【2012年试题】房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。 ( )

　　答案：√

　　二、房地产估价的五个特点(重要考点)(2007、2008、2010、2011、2012年考点)

　　(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　价值(value)和价格(price)之间的关系和区别是：价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格的波动“中心”;价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。

　　为了表述上更加科学准确，减少估价的主观随意性，也为了与国际上通行的估价理念、理论一致，便于对外交流沟通，有必要说明房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。

　　还需要说明的是，虽然估价是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但在实际中一般是通过外表的价格来推测内在的价值。另外，价值和价格的内涵虽然在理论上有上述严格区分，但由于习惯等原因，实际中一般并不对它们作严格区分，通常可以交换使用。

　　【2006年试题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。( )

　　答案：×

　　解析：房地产价值是客观存在的，是不以个人意志为转移的。

　　(二)房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

　　估价(valuation，appraisal)与通常意义上的定价(pricing)有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人作出有关判断或决策提供参考依据。定价通常是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价，应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某些目的或需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于价值。

　　房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。估价师在具体模拟房地产市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的潜在客户群是如何思考和分析其价格的，即要模拟该估价对象潜在客户群的思维进行估价，避免以自己的偏好来判断，更不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。

　　【2007年试题】房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。

　　A.发明

　　B.发现

　　C.创造

　　D.确定

　　答案：B