2017房地产估价师理论与方法章节讲义：第一章第二节房地产估价的需要

　　第二节　对房地产估价的各种需要

　　一、房地产抵押的需要 (掌握)

　　抵押人担保债权不得超出抵押物价值。贷款金额小于抵押房地产的价值。——出于债务安全的需要

　　房地产抵押对房地产估价的需要(6种)：初次抵押估价、再次抵押估价、转抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、处置抵押房地产估价。

　　为抵押贷款提供相关服务。

　　——贷款前期，除了提供估价服务，还可以对贷款项目进行评价、抵押成数测算。

　　——贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估，及时化解信贷风险，提高抵押房地产质量，保障金融机构债权安全。

　　——贷款处置期，提供处置抵押房地产价值评估，以及资产处置方案、处置方式分析咨询服务等。

　　下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是(　)。【2009真题】

　　A.增加抵押贷款

　　B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

　　C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

　　D.处置抵押房地产

　　E.租赁抵押房地产

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』前四者都是需要的，租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。参见P14～15。

　　二、 房地产征收征用的需要(掌握)

　　征收是强制收买，所有权变更，不返还。

　　征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人。

　　记忆要点：实施征收，遵循“公共利益原则”，实施补偿，遵循“公平补偿原则”

　　补偿既包括使用上的补偿，也包括实际损失。注意P16最下面的一段文字，这里可以提炼的考题内容很多。

　　——房地产被征收后损毁的，补偿为“使用上的补偿(相当于租金)+损毁前后的价差”

　　——被征收后灭失的，补偿为“使用上的补偿+被损毁的价值”

　　——被征收人房屋采取产权调换时，补偿为“被征收房屋和调换房屋的产权调换差价”

　　评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。

　　三、房地产税收的需要 (熟悉)

　　在第一门课程中政策与制度部分涉及税收内容，因而不会是本章中的重要考点。可以略过。

　　四、房地产保险的需要

　　在保险的三个阶段有不同的估价需要(相关知识中考保险，这里很少考)

　　——投保时，确定保险标的的实际价值，据以确定保额和保费

　　——保险事故发生后，确定保险标的的损失，据以确定保险赔偿金额

　　——保险期间，确定保险标的价值的变化，以采取相应的补救措施

　　五、房地产转让和租赁的需要 (熟悉)