房地产估价师《房地产估价理论与方法》考点：收集数据的方法

　　收集数据的方法：

　　收集数据的方法有直接观察法、采访法和报告法。

　　(1)直接观察法。是指调查人员亲自到现场对调查对象进行观察和计量，以取得统计资料的调查方法。

　　·资本化率=年收益/价格

　　·V=NOI/R 上式中：V—房地产价值;NOI—房地产未来第一年的净收益;R—资本化率;

　　·收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即： 收益乘数=价格/年收益

　　·利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： 房地产价值=年收益×收益乘数

　　·房地产价值=毛租金×毛租金乘数

　　·毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即:毛租金乘数=价格/毛租金(毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”)

　　·V=PGI×PGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即:PGIM=V/PGI

　　·V=EGI×EGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即:EGIM=V/EGI

　　·V=NOI×NIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即:NIM=V/NOI

　　由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即:V=NOI/R

　　·净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM

　　因为NIR=1—OER所以 Ro=(1—OER)/EGIM 上述公式的来源是：

　　因为 Ro=NOI/V所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM

　　上式中：Ro—综合资本化率;OER—运营费用;V—房产价格;NIR—净收益率;EGIM—有效毛收入乘数;

　　NOI—某一年的净收益;

　　·在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y

　　·在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　V=A/Y [1—1/(1+Y)n] R=Y/[1—1/(1+Y)n]

　　·在净收益按一定比率g递增并收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y—g

　　·在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y—△×Y/(1+Y)t—1或

　　R= Y—△×Y/(1+Y)t—1

　　(2)采访法。是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。这种方法可以采用几种具体形式进行：个别口头询问、开调查会、被调查者填表。

　　(3)报告法。是指报告单位根据原始记录和台账核算有关资料，并以统计报表的形式逐级上报的调查方法。