2016年注册房地产估价师理论与方法考点解读（2）

　　地产权益的含义(掌握)

　　是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。

　　房地产的各种权利——所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等

　　受到其他房地产权利限制的房地产权利——如设立了抵押权的房屋所有权和建设用地使用权

　　受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利——如城市规划对土地用途、容积率、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封而其处分收到限制

　　房地产的额外利益或收益——如楼顶的广告收益

　　房地产权利的总类

　　房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利(四项权能)所有权形式有

　　■单独所有

　　■共有(按份共有\共同共有)

　　■建筑物区分所有(专有部分的所有权+专有部分以外的共有部分的持有权+因共同关系所产生的成员权)

　　建设用地使用权(实质上是空间利用权利，或空间权，地表、地上、地下可分设)

　　国有建设用地使用权，包括出让土地使用权、划拨土地使用权、其他建设用地使用权

　　宅基地使用权：宅基地使用权人依法对集体所有土地享有的占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施

　　土地承包经营权

　　地役权：房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利。如：通行地役权——在他人的土地上通行的权利;排水地役权、眺望地役权。

　　抵押权：债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿

　　租赁权：以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。租赁权是债权，其他权利都是物权。

　　注：物权与债权

　　物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利;物权是绝对权，对世权。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务无关的人作为或者不作为;债权是对人权、相对权。

　　如果特定的房地产，既有物权又有债权的，优先保护物权。如果有两个以上物权的，优先保护先设立的物权。

　　所有权是自物权，其他的是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是用益物权。

　　例题2：(判断题)房地产所有权可分为单独所有，共有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。(　)

　　『正确答案』对

　　例题3：建筑物区分所有权包括(　)等。

　　A.按份共有所有权

　　B.专有部分所有权

　　C.共同关系成员权

　　D.共同部分持份权

　　E.长期使用租赁权

　　『正确答案』BCD

　　例题4：(判断题)房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。(　)

　　『正确答案』对

　　实物和权益对房地产的影响

　　有形资产价值主要由实物决定。无形资产价值主要由权益决定。房地产价值决定中，实物和权益都很重要。

　　3.房地产区位的含义(掌握)

　　房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。包括：位置、交通(通达性accessibility)、周围环境和景观、外部配套设施等

　　4.房地产的其他称谓(了解)

　　5.房地产的基本存在形态(了解)

　　房地产-可单指土地、可单指建筑物，也可指土地与建筑物的综合体

　　土地-仅指土地部分

　　建筑物-仅指建筑物部分

　　房地-专指土地和建筑物的综合体

　　特殊用途房地产

　　综合用途房地产

　　2.按开发程度分类(5类)(掌握)

　　⑴生地——无基础设施

　　⑵毛地——有基础设施+未拆迁

　　⑶熟地——完善的基础设施+场地平整可直接建造建筑物

　　⑷在建工程——已开工但尚未建成，不具备使用条件的项目(包括缓建工程)

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