2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第四章第五节

　　2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第四章第五节

　　经济因素

　　经济发展水平

　　衡量指标 国内生产总值GDP，是一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量。

　　GDP增长说明社会总需求增加，预示着投资、生产活动活跃，带动房地产的需求，引起价格上涨

　　一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。(　)【2007年真题】

　　『正确答案』错

　　『答案解析』GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨

　　居民收入水平

　　衡量指标有

　　城镇居民人均可支配收入的增长

　　农村居民人均纯收入的增长

　　收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增加，导致房地产价格上升

　　居民收入对房地产价格的影响程度

　　下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有(　)。【2009年真题】

　　A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升

　　B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

　　E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

　　『正确答案』ABCD

　　利率升降对房地产价格的影响

　　从开发角度，开发贷款利率上升会增加项目融资成本，使总成本上升，使价格上升

　　从需求角度，消费贷款利率上升会增加购买者的贷款偿还负担，从而会减少需求，使价格下降

　　从收益法原理角度，利率提高会使折现率提高，使房地产价格下降 V=A/i

　　总体看，房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价格下降

　　汇率。汇率是一种货币折算为另一种货币的比率，在国际投资中汇率波动影响房地产投资收益。

　　当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，导致价格上涨

　　物价水平。衡量物价水平的指标主要有

　　居民消费价格指数(CPI)

　　生产资料价格指数(PPI)

　　我国目前的统计口径中，房地产价格被列入固定资产投资，没有纳入两指数内核算，因此两指数的变动并不反映房地产价格的变动，只是间接影响。

　　物价与房地产价格上涨的关系

　　一般物价与房地产价格等比例变动，原因是通货膨胀，不是真正的房地产价格上涨

　　由于建筑材料、人工等房地产投入要素的价格上涨，会增加开发建设成本，会推动房价上涨

　　长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。这就是房地产的保值功能

　　房价与地价的关系

　　在土地供给较充裕情况下，地价水平取决于房价水平，房价决定地价

　　在开发用地由政府垄断供应或土地供给缺乏的情况下，竞争的存在以及预期政府减少土地供应将造成地价上涨或形成垄断的高地价，推动房价上涨

　　下列情况中会导致房地产价格上升的是(　 )。【2007年真题】

　　A.上调贷款利率

　　B.收紧房地产开发贷款

　　C.开征房地产持有环节的税收

　　D.增加土地供应

　　『正确答案』B