2016年房地产估价师《理论与知识》讲义：合法原则

　　合法原则

　　合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象特别是权益状况下的价值。其中依法，是指不仅要依据宪法和有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的相关司法解释，还有依据估价对象所在地的地方性法规(民族自治地方应同时依据相关自治条例和单行条例)，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地的国家机关颁发的相关地方政府规章和政策，以及估价对象不动产登记薄(房屋登记薄、土地登记薄)、权属证书、有关批文和合同等。(如规划意见书、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同房地产抵押合同、国有建设用地使用权出让招标文件)。因此，合法原则中所讲的“法”是广义的“法”。

　　房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为实物和区位状况相同的房地产，如果权益状况不同，评估价值就会有所不同。但是估价对象的权益状况不是委托人或估价师可以随意假定的，必须依法判定。

　　遵循合法原则并不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依判定估价对象是哪种权益状况的房地产，就将其作为那种权益状况的房地产来估价。例如：集体土地不能当作国有土地来估价，划拨的建设用地使用权不能当作出让的建设用地使用权来估价，共有的房地产不能当作完全产权的房地产来估价，租赁的房地产不能当作自己的房地产来估价，产权不明确或权属有争议的房地产不能当作产权明确或权属无争议的房地产来估价，临时用地不能当作正式用地来估价，临时建筑不能当作永久建筑来估价，超过批准期限的临时用地或临时建筑不能当作未超过批准期限的临时用地或临时建筑来估价，开发建设手续不齐全的房地产不能当作开发建设手续齐全的房地产来估价，不可补办有关手续的非法房地产不能当作可以补办有关手续的手续不齐全的房地产来估价，违法占地不能当作合法占地来估价，违法、违章建筑不能当作合法建筑来估价，等等。因此，从理论上讲，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象，只是要做到评估价值与依法判定的权益状况相匹配。由此可知，评估价值虽然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零，只不过如果评估价值等于或小于零，则在通常情况下人们就不会委托估价了。另外，在实际估价中，法律、法规、规章和政策等规定不得以某种方式处分的房地产，不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象。例如，法律、法规、规章和政策等规定不得抵押的房地产，不能成为以抵押贷款为估价目的的估价对象;不得作为出资的房地产，不应作为以出资设立企业为估价目的的估价对象。

　　还需要说明的是，依法判定的估价对象状况通常是估价对象现状，但也可能不是现状，而是有关规定或者合同、招标文件等中约定的状况。例如，在房屋拆迁估价中，估价对象现状为已出租或抵押、查封的房地产，但估价中假定估价对象未出租或抵押、查封;在人民法院强制拍卖估价中，估价对象现状为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封;在国有建设用地使用权招标出让估价中，招标出让的土地现状为地上物尚未拆除的“毛地”，但招标人在招标文件中承诺将向中标人提供具备“六通一平”条件的土地，这种情况下的估价对象状况则为“六通一平”的土地。

　　依法判定的估价对象权益，可分解为依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。具体地说，遵循合法原则应做到下列几点：(1)在依法判定的权利类型及归属方面，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属，一般应以不动产登记簿、权属证书以及有关合同(例如租赁权应依据租赁合同)等为依据。目前，房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书，或者统一的房地产权证书。其中，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等(过去有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种)。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。