2016年房地产估价师《理论与知识》讲义：心理因素

　　心理因素

　　心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有以下方面：①购买或出售时的心态;②个人的欣赏趣味(偏好);③时尚风气、跟风或从众心理;④接近名家住宅的心理;⑤讲究风水或吉祥号码。下面列举几种情况：

　　(1)房地产需求者到处寻找合意的房地产，当看中了某宗房地产时，如果该房地产的拥有者惜售，则房地产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此，如果达成交易，则成交价格通常会高于正常市场价格。

　　(2)有时房地产购买者出于自身的特殊需要，在与竞争对手的争夺中为得到房地产而抬高价格。深圳市1988年11月16日公开拍卖一块土地的情况，可以看成是这方面的例子。这是一块面积为4241㎡的土地，规定只准建7层住宅，建筑面积不超过7700㎡，底价为200万元人民币。拍卖一开始，27家国内外企业反应热烈，最后由深圳现代企业有限公司以2000万元人民币夺得。按照楼面地价计算，地价高达2597元/㎡.根据当时的商品房市场行情，如果建住宅出售，肯定亏本无疑。拍卖结束时，全场哗然。深圳市政府某副秘书长表示，绝没想到成交价格高得如此惊人，他原估计只有700万元左右。深圳市国土局负责人在签订合同后向现代企业有限公司代表连声说价钱太高了，但现代企业有限公司负责人却称价钱比他们预料的还低25%.原因是：这家公司为了生产录像机，将聘请一批外国专家来指导生产，与其长期租用宾馆接待这批专家，倒不如兴建宿舍更为合算。因此，对于这家公司来说，出价的高低基本上取决于与租用宾馆的比较，而不取决于未来正常的住宅销售价格。

　　(3)房地产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售房地产变现，这时的成交价格多会低于正常市场价格。有债务纠纷的房地产，债务人为达到快速脱身的目的，通常会故意贱售房地产。

　　(4)风水也称为堪舆，是指住宅基地、坟地等的地理形势，例如地形、水流、风向等。迷信风水的人认为，风水的好坏会影响自己或者家人、子孙的盛衰吉凶。风水在中国香港、台湾地区很盛行，在内地也逐渐升温。即使在现代科技高度发达的美国，也有人讲究风水。例如，《人民日报》1991年2月7日第7版刊登的“看风水”热在美国》一文的有关内容如下：近年来“看风水”热在美国突然流行起来。无论在购买住宅，还是在修建办公楼之前，都要先请阴阳先生看看“风水”，然后再作决定。凡被阴阳先生看过的住宅和办公楼，判定“风水”好的，其售价要比其他住宅和办公楼高一倍或几倍;反之，则房地产公司即使亏本出售，购买者也不多。在美国许多城镇，房地产价格的高低，往往取决于“风水”，的好坏。里根当年在影界的一位朋友说，在里根先生搬出白宫后，他的几位好友为他凑了200万美元买了一幢住宅楼，这幢楼的“风水”就是来自香港的一位阴阳先生“看”过的，就连这幢楼的门牌号“668”也是这位阴阳先生拟定的，说“668”表示吉祥、安全、如意。

　　至今人们对“风水”褒贬不一。有人认为风水是封建迷信。有人认为风水不全是迷信，把风水等于迷信是一种误解，风水是倡导“天人合一”的人与大自然和谐共处的关系说，在建筑选址上实际是一门地质、地形、地貌选择的科学。一般认为，“看风水”虽然在一些人看来是封建迷信的东西，是根本不可信的，但在实际生活中“风水”因素有时对房地产价格却有较大的影响。同时要注意风水中可能有一些神秘主义的内容，尤其是某些人可能把风水混入一些迎合人们功利心态的迷信内容，需要认真加以辨析。

　　(5)目前人们在购买住宅、办公楼时，比较讲究门牌号码、楼层数字，例如不愿意要编号是“4、13、14”的楼层。许多住宅和写字楼为此没有了这类编号的楼层。而对于认为好的门牌号码、楼层数字，愿意出较高的价格购买。