2019年房地产估价师考试制度与政策章节精讲题：房地产开发项目管理

　　【2011年真题】2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是(　)。

　　A.20%　　B.25%

　　C.30%　　D.35%

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。参见教材P108。

　　【例题】2016年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于(　)万元。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.7000

　　【例题】2016年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于(　)万元。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.7000

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2亿元×20%=4000万元。参见教材P108。

　　【例题】国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自(　)之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。

　　A.使用土地

　　B.开发建设单位进行实质性投入的日期

　　C.土地使用权出让金缴纳

　　D.土地使用证取得

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。这里所指的开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。参见教材P108。

　　【2017年真题】购房者购买的商品房出现质量问题，应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。参见教材P109。

　　【2016年真题】新建商品房的质量问题由(　)承担责任。

　　A.勘察设计单位

　　B.施工企业

　　C.工程监理单位

　　D.房地产开发企业

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。参见教材P109。

　　【2016年真题】某房地产开发投资项目资本金为2000万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是(　)万元。

　　A.400

　　B.600

　　C.700

　　D.1000

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。参见教材P107。

　　【2017年真题】2016年甲公司开发建设某保障性住房项目，总投资为5000万元，其投资项目资本金应不低于(　)万元。

　　A.1000　　B.1250

　　C.1500　　D.1750

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。5000×20%=1000(万元)。参见教材P108。

　　【2012年真题】普通商品住房开发项目的最低资本金比例为30%。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。目前保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。参见教材P108。

　　【2011年真题】2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是(　)。

　　A.20%　　B.25%

　　C.30%　　D.35%

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。参见教材P108。

　　【例题】2016年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于(　)万元。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.7000

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2亿元×20%=4000万元。参见教材P108。

　　【2016年真题】取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或政府的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。参见教材P108。

　　【例题】国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自(　)之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。

　　A.使用土地

　　B.开发建设单位进行实质性投入的日期

　　C.土地使用权出让金缴纳

　　D.土地使用证取得

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。这里所指的开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。参见教材P108。

　　【2011年真题】购房人在取得《房屋所有权证》后，经确认房屋主体结构不合格的，仍有权退房。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完毕之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而只要在合理的使用年限内，均可申请退房。参见教材P109。

　　【例题】已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。房屋主体结构不合格的，均可申请退房。参见教材P109。

　　【例题】因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对质量不合格的房地产项目的处理中，对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。参见教材P110。

　　【例题】购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有(　)。

　　A.使用一年后发现屋面漏水

　　B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题

　　C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题

　　D.尚未使用即发现下水管道堵塞

　　E.下雨时发现外墙渗水

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。参见教材P109。

　　【2014年真题】向购房人承担房地产开发项目质量责任的是(　)

　　A.设计单位

　　B.施工单位

　　C.监理单位

　　D.房地产开发企业

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应对其开发的建设项目的质量承担责任。参见教材P109。