2020年房地产估价师考试《相关知识》第十三章讲义：第五节

　　第五节　房地产拍卖

　　一、房地产拍卖及特征

　　(一)房地产拍卖含义

　　通过公开竞价 的方式将房地产标的卖给最高出价者 的一种交易行为。房地产拍卖委托人的身份有个人、公司法人、司法机关、银行、典当行、税务机关、其他行政执法机关等等，其中房地产拍卖业务主要还是来自法院委托 。

　　(二)房地产拍卖特征

　　1.房地产拍卖数量多，价值高

　　2.房地产拍卖法律性强

　　3.拍卖结束后续工作多

　　房地产拍卖成交，买受人需在拍卖人的协助下办理房地产权属变更过户手续 ，取得拍卖房地产的产权证，拍卖才告结束。

　　(三)房地产拍卖业务的主要来源

　　(1)法院委托拍卖的查封抵债房地产;

　　(2)债权人委托拍卖的抵押房地产;

　　(3)政府部门委托拍卖的房地产;

　　(4)法人委托其所拥有的房地产;

　　(5)自然人委托拍卖的房地产。

　　二、房地产拍卖的条件

　　(一)房地产拍卖标的应具备的条件

　　(1)法律、法规禁止买卖、转让 的房地产通常情况下不得拍卖 ：

　　1)未依法取得房地产产权证书的(包括土地使用权证书、房屋所有权证书和房地产产权证书);

　　2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的 ;

　　3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;

　　4)权利人对房地产的处分权受到限制的;

　　5)以出让方式 取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的 ;

　　6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 ;

　　7)国家依法收回土地使用权的 ;

　　8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。

　　(2)以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：

　　1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金 ;

　　2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证；

　　3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件;

　　4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数 ;

　　5)出让合同约定的其他条件;

　　6)划拨方式 取得的除符合2)、3)、4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。

　　(3)以划拨方式 取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金;可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。

　　(4)集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括：

　　1)房屋所有权证和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记取得房地产产权证书 ;

　　2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。

　　(5)不可拍卖的划拨用地：（四种情形）

　　1)国家机关用地和军事用地;

　　2)城市基础设施用地和公益事业用地;

　　3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

　　4)法律、行政法规规定的其他用地。

　　(6)抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。 如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。

　　(二)房地产拍卖竞买人条件

　　(1)中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织 都可以作为房地产拍卖标的的竞买人，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有规定的除外。

　　(2)在国家允许的范围内，房地产竞买人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有关规定办理。

　　(3)对于集体土地上建成的房屋 ，居住房屋 的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人;非居住房屋 竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者;超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用 手续。

　　三、房地产拍卖的程序

　　(一)接受拍卖委托

　　房地产拍卖委托需提供证明文件：

　　(1)房地产拍卖标的的产权证 ;

　　(2)产权人身份证明 (私产)或企业法人营业执照;

　　(3)法定代表人证明书和法人授权委托书;

　　(4)对拍卖房地产有处分权的证明文件;

　　(5)产权证上标明是共有 的，需出具共有证及出具其他共有人同意出售 (或部分出售)的经过公证 的委托书;

　　(6)拍卖房地产的详细资料;

　　(7)其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件;

　　(8)至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件。

　　(二)拍卖房地产标的调查与确认

　　(1)拍卖标的 与所提供的房地产权利证明是否一致 ;产权档案 所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致;

　　(2)产权来源是否清楚，如新建，翻建，是否有规划、用地、施工管理单位 的批准文件，是否领有新证;

　　(3)房地产面积是否与房地产测绘部门 出具的勘测报告一致;

　　(4)产权证中“他项权利”一栏是否存在抵押权 登记或租赁权 登记等其他权利登记，查看房档中是否有记录，看抵押协议、抵押期、他项权利注销情况是否与产权证一致;

　　(5)是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件；

　　(6)是否有他人声明对该房地产享有权利的文件;

　　(7)是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证;还是新证，是否登报声明;

　　(8)是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何;

　　(9)是否在征收范围，在被冻结和禁止买卖的范围内;

　　(10)土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。

　　(三)接受委托、签订委托拍卖合同

　　具备接受拍卖委托条件后，应按照拍卖法规的要求，结合所拍房地产标的的特点签订委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。

　　(四)房地产估价及拍卖保留价确定

　　1.房地产估价

　　拍卖房地产需要确定合理的拍卖保留价和起拍价 。委托人应该委托房地产评估机构估价，作为委托方和拍卖行确定评估拍卖保留价、起拍价和期望价 的参考。

　　2.拍卖保留价和起拍价确定

　　评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据。

　　(五)发布拍卖公告，组织接待竞买人

　　由于房地产拍卖标的涉及金额巨大，竞买人须做资金筹措等准备工作，因此拍卖行应在拍卖日的半个月至一个月前 以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息 。

　　(六)现场拍卖阶段

　　拍卖行、竞买人按公告的时间、地点以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开竞价。

　　(七)产权过户

　　现场竞买成功后，买受人应立刻缴纳定金 ，并与委托人签订拍卖房地产的转让合同书。买卖双方完成房地产权属转移和登记各项工作，最后取得房地产产权证书，或房地产交易管理部门窗口受理单为止，拍卖过程才告最终结束。

　　四、房地产拍卖的注意事项

　　(一)不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理

　　(1)拍卖标的房地产是否有重复查封 。对于抵押权人起诉和非抵押权人因为其他经济纠纷涉及的起诉的案子，以抵押为主 ;对于皆非抵押权人起诉的案子，按时间先后，谁先起诉，谁先受偿。(抵押权人，抵押优先;非抵押权人，起诉时间优先)

　　(2)产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门 的许可意见。

　　(3)如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。

　　(4)有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权 。

　　(5)有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。

　　(6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。

　　(7)房屋的附属设施、公共部门、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。

　　(8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。

　　(二)房地产拍卖价格的评估

　　拍卖房地产价格的评估一般比正常市场成交价格偏低。

　　(1)房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。

　　(2)一般委托拍卖的房地产，存在着缺陷 ，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。

　　(3)买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易。为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。

　　(三)房地产拍卖登记及相关费用、税费

　　1.房地产拍卖登记需提交资料：

　　(1)申请书;

　　(2)当事人身份证明或单位合法资格证明;

　　(3)委托书及代理人身份证明;

　　(4)房地产权证;

　　(5)拍卖成交确认书;

　　(6)房屋平面图及地籍图;

　　(7)出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据 ;

　　(8)契税完税证及契税完税贴花;

　　(9)拍卖公告;

　　(10)其他有关文件：1)拍卖委托公函;2)生效的判决、裁定和调解书;3)协助执行通知书。

　　2.应缴费用和相关税费

　　(1)拍卖佣金;

　　(2)增值税、城建税、教育费附加及地方教育费附加;

　　(3)印花税;

　　(4)契税;

　　(5)交易手续费;

　　(6)评估费;

　　(7)登记费;

　　(8)合同公证费等。

　　(四)在建工程拍卖应注意事项

　　1.应详细核查项目状况

　　(1)出让土地 使用权，是否已经支付全部土地出让金 ;

　　(2)土地使用权是否已经依法登记 ，取得产权证书 ;

　　(3)政府相关管理各部门的批准文件 是否齐全。包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（或开工证）、预售许可证 是否取得;（除了销售许可证的其他四证）

　　(4)房地产建设的开发投资总额 是否已经完成25% ;

　　(5)政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况;

　　(6)有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜;

　　(7)在建工程项目是否存在抵押行为 ;

　　(8)在建工程是否预售 。

　　有预售许可证并开始预售的在建工程项目，拍卖时应将已经预售的部分扣除。 (法定优先受偿权不得对抗合法购房买受人的权益)

　　2.在建工程拍卖需要申请和审核

　　拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。

　　3.拍卖成交后的手续处理。

　　(五)建成在售房地产 拍卖应注意事项

　　(1)房地产所属物业的商品房预售（销售）许可证 办理情况;

　　(2)土地使用权款项是否付清;

　　(3)房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等。

　　(六)破产 企业房地产拍卖应注意事项

　　(1)破产财产拍卖前，应由破产清算组 委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估;

　　(2)破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续;

　　(3)涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金 。

　　(七)有瑕疵房地产拍卖的操作

　　手续不全和规定不许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后 可以拍卖的房地产。

　　(1)拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。 经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金，补办土地使用权证。——单证，房有证、地无证

　　(2)拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后方可拍卖。——单证，地有证、房无证

　　(3)拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。(没土地证，补钱补证;没房产证，只需补证)

　　(4)拍卖有产权证的以划拨地 的房地产，应向有批准权的人民政府报批。如允许补办出让手续，应当由买受人 办理，并按规定缴纳土地使用权出让金。如允许可以不办理土地使用权出让手续的，转让方 应当按照国务院转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家的规定处理或作其他处理。

　　不可转让的国家公益型房地产，不可作为拍卖标的。

　　(5)对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。

　　(6)拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。由于其他经济原因(不是银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿。

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