2020年房地产估价师考试《制度与政策》第七章考点：房地产测绘

　　第三节　房地产测绘

　　考情分析

　　一、房地产测绘概述

　　(一)房地产测绘的概念

　　1.房地产测绘的定义

　　房地产测绘指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等，为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动。

　　测绘是由物到图，测设是由图到物。

　　2.房地产测绘的种类

　　包括房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。

　　(1)房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，形成房地产的基础图纸，即房地产分幅平面图的测绘活动。

　　(2)房地产项目测绘是指因房地产开发、经营、交易和房地产权属管理等的需要，测量、绘制房地产分丘平面图和房地产分层分户平面图，形成图、表、卡、册、簿、数据等信息的测绘活动。

　　3.房地产测绘成果

　　房地产测绘成果是指在房地产测绘过程中形成的数据、图、表、卡、册等信息和资料，主要包括：房产簿册、房产数据和房产图集。

　　4.房地产测绘的基本内容

　　房地产测绘的基本内容包括：房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产成果资料的检查与验收。

　　(二)房地产测绘的作用

　　1.为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务

　　例如：房地产面积与房地产价值挂钩。

　　2.为房地产管理提供信息服务

　　例如：房屋总量、房屋面积、房屋分布等。

　　3.为其他部门提供参考资料

　　例如：城市建设、司法、税收等部门业务需要。

　　二、房地产面积测算

　　(一)房地产面积测算的意义和内容

　　1.房地产面积测算的意义

　　实现房地产产权管理、核发权属证书的必要信息，也是房地产开发商进行经营决策、房地产权利人维护合法权益的必不可少的资料。

　　2.房地产面积测算的内容

　　(二)房地产面积测算的一般规定和方法

　　1.房地产面积测算的一般规定

　　(1)房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。

　　(2)各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

　　(3)边长以m为单位，取至0.01m;面积以m2为单位，取至0.01m2。

　　(4)量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具。

　　(5)楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

　　2.房地产面积测算的方法

　　根据面积测算数据资料的来源，可分为：解析法和图解法。

　　解析法：根据实地测量的数据，及科学的公式计算。解析法测算面积主要包括界址点坐标解析测算和几何图形法量算面积。

　　图解法：利用精密仪器，对已有房产图进行量算。

　　房地产面积的测算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算。

　　(三)土地面积测算

　　1.土地面积测算的意义

　　土地利用现状调查的重要组成部分，是取得土地数据资料的关键步骤。

　　2.丘的测量要求

　　丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立丘和组合丘之分：

　　一个地块只属于一个产权单元(一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋)时称为独立丘;一个地块属于几个产权单位(权属混杂和面积过小时)时称为组合丘。

　　3.不计入用地面积的范围

　　(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地;

　　(2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地;

　　(3)公共使用的河滩、水沟、排水沟;

　　(4)已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地;(5)其他按规定不计入宗地的面积。

　　(四)房屋面积测算的一般规定

　　1.建筑面积和房屋产权登记面积

　　房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

　　房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的，房屋的建筑面积。

　　2.计算建筑面积的有关规定

　　(1)建筑面积计算的一般情形

　　1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

　　2)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积，2.20m

　　以下的部位，不计算建筑面积。

　　楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

　　依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

　　3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

　　4)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平面积计算。

　　房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池不计算建筑面积。

　　5)挑楼，按其外围水平投影面积计算;未封闭的挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算;骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分，不计算建筑面积。

　　挑廊：外围水平投影面积超过其底板外沿的，以底板水平投影面积计算

　　5)全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

　　外围水平投影面积超过其底板外沿的，以底板水平投影面积计算

　　属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

　　与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

　　与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

　　房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算;外围水平投影面积超过其底板外沿的，以底板水平投影面积计算。

　　有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算;房屋之间无上盖的架空通廊，不计算建筑面积。

　　6)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算;不足2.20m的，不计算建筑面积。

　　7)有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。独立柱、单排柱的门廊，算一半建筑面积。

　　8)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

　　9)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算;独立柱、单排柱的永久性车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。

　　10)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积;与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积;与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝，不计算建筑面积。

　　(2)其他不计算房屋面积的范围

　　1)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

　　2)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

　　3)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

　　4)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

　　5)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

　　(3)几种特殊情况下，计算建筑面积的规定

　　1)同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

　　金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

　　2)房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20m以上的部位计算建筑面积。

　　3)对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高度)2.20m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

　　4)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

　　5)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

　　3.房屋使用面积

　　房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。

　　4.成套房屋建筑面积的测算

　　成套房屋的建筑面积：

　　成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+共有建筑面积

　　套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

　　(五)共有建筑面积的分摊

　　1.共有建筑面积的分类

　　(1)不应分摊的共有建筑面积

　　(2)应分摊的共有建筑面积

　　2.共有建筑面积分摊的原则

　　(1)产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊。

　　(2)无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊。

　　3.共有建筑面积分摊的计算公式

　　按相关建筑面积比例进行分摊，计算各单元应分摊的面积，按下式计算：

　　δSi=K×Si

　　式中δSi——各户应分摊的共有公用面积(m2);

　　K——分摊比例系数;

　　Si——参加分摊的各户套内建筑面积(m2)。

　　K=∑δSi/∑Si

　　∑δSi——需要分摊的共有建筑面积总和(m2);

　　∑Si——参加分摊的各单元套内建筑面积总和(m2)。

　　大原则：先予计算分摊系数K;利用分摊系数K，乘以各套单元的套内建面，得到各套单元的分摊面积。

　　4.共有建筑面积分摊的方法

　　(1)住宅楼：整体分摊

　　住宅楼以幢(栋)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。

　　例如，某幢住宅楼，一梯3户，套内建筑面积为40m2、30m2、30m2，应分摊公共建筑面积为100m2，参与分摊的面积总和为1000m2。

　　K=100/1000=0.1;

　　δS1=40×0.1=4(m2);

　　δS2=δS3=30×0.1=3(m2)

　　(2)商住楼：多级分摊

　　住宅部分：将幢摊分给住宅的共有建筑面积，作为住宅共有建筑面积的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面积，按住宅各套的建筑面积比例分摊。

　　商业部分：先将幢摊分给商业的共有建筑面积，加上商业本身的共有建筑面积，按商业各层套内建筑面积比例分摊至各层，作为各层共有建筑的一部分，加至相应各层共有建筑面积内，得到各层总的共有建筑面积，然后，再根据各层各套内建筑面积分摊其相应各层总的共有建筑面积。

　　(3)综合楼：多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能，参照商住楼的分摊方法进行分摊。

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