2020年房地产估价师考试《相关知识》章节考点：工程造价及其构成

　　第一节　工程造价及其构成

　　一、工程造价概述

　　(一)工程造价的含义

　　(从投资者角度)指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。

　　(从承包商角度)指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格——工程承发包价格。

　　(二)工程造价的特点

　　(1)大额性

　　(2)个别性和差异性——任何一项工程都有特定的用途、功能和规模，因此对各方面都有具体要求。

　　(3)动态性——工程从决策到竣工交付建设期长，造价变动影响因素多。

　　(4)层次性——工程造价的层次：建设工程总造价、单项、单位、分部分项工程造价。

　　(5)复杂性——造价构成因素的广泛性和复杂性;盈利构成复杂，资金成本较大。

　　(三)工程造价的职能

　　(1)预测职能。投资者预测造价，用于项目决策，筹资和控制造价的依据。承包商预测造价，为投标决策提供参考，为成本控制提供依据。

　　(2)控制职能。控制成本。

　　(3)评价职能。评价投资合理性和投资效益。评价项目的偿贷能力、获利能力和经济效益，评价建筑安装企业经营管理水平和经营成果。

　　(4)调控职能。政府利用造价对工程建设中的物质消耗水平、建设规模、投资方向进行调控和管理。

　　二、工程项目的划分(从大到小：“建-工-单-部-项”)

　　(一)建设项目

　　建设项目是指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概(预)算控制的各个工程项目的总和。如：一个商品住宅小区项目。

　　建设项目在经济上实行独立核算;具有独立的组织形式。

　　(二)工程项目

　　工程项目也称为单项工程，是建设项目的组成部分。

　　工程项目是指具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。如：小区中的一栋独立的建筑物。

　　(三)单位工程

　　单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概(预)算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。如：一个建筑物下分解的土建工程、安装工程、装饰工程等。

　　(四)分部工程

　　分部工程是单位工程的组成部分，是按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品，如土建工程中的土石方工程等。

　　(五)分项工程

　　分项工程是分部工程的组成部分，是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来，如：有支护土方工程，可分为排桩、降水、排水、地下连续墙等分项工程。

　　三、工程造价的构成

　　(一)设备及工、器具购置费用的构成2项：设备购置费和工具、器具及生产家具购置费。

　　1.设备购置费

　　为建设项目购置或自制的达到固定资产标准的各种国产或进口设备、工具、器具的购置费用(设备原价+运杂费用)。

　　(1)国产设备原价的构成

　　设备制造厂的交货价或订货合同价，一般根据生产厂或供应商的询价、报价、合同价确定，或采用一定的方法计算确定。

　　(2)进口设备原价的构成

　　是指进口设备的抵岸价，通常是由进口设备到岸价(CIF)(由：离岸价格FOB，加国际运费freight、运输保险费insurance构成)和进口从属费(银行财务费、外贸手续费、进口关税、消费税、进口环节增值税等)构成。

　　(3)设备运杂费的构成

　　运费、装卸费、包装费、设备供销部门的手续费、采购与仓库保管费等构成，通常按设备原价乘以设备运杂费率计算。

　　计算公式：

　　设备运杂费=设备原价×设备运杂费率

　　2.工具、器具及生产家具购置费

　　指新建或扩建项目初步设计规定的，保证初期正常生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用。

　　计算公式：

　　工具、器具及生产家具购置费=设备购置费×定额费率

　　(二)建筑安装工程费用的构成(建标[2013]44)

　　1.按照费用构成要素划分(7要素)

　　(1)人工费——工资、奖金、津贴补贴等。

　　(2)材料费——指施工过程中耗费的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备费用。

　　(3)施工机具使用费——施工机械使用费，仪器仪表使用费。

　　(4)企业管理费——是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费等。

　　(5)利润——是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。

　　(6)规费——是指国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用。

　　包括：社会保险费、住房公积金(五险一金)、工程排污费，以及其他应列而未列入的规费等。(记这三个项目)

　　(7)税金——增值税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加等。(两税一费，营改增)

　　2.按照工程造价形成划分

　　(1)分部分项工程费

　　指各专业工程的分部分项工程应予列支的各项费用。

　　(2)措施项目费

　　是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用，包括安全文明施工费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费等。

　　(3)其他项目费

　　1)暂列金额;

　　2)计日工;

　　3)总承包服务费。

　　(4)规费

　　定义与按照费用构成要素划分建筑安装工程费的规费相同。国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用。

　　(5)税金

　　(三)工程建设其他费用的构成

　　指应在建设项目的建设投资中开支的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用。

　　(四)预备费

　　预备费包括：①基本预备费和②价差预备费。

　　基本预备费是项目实施中难以预料的支出，也称工程建设不可预见费用。主要是设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。

　　基本预备费=(工程费用+工程建设其他费用)×基本预备费率

　　价差预备费是指建设项目在建设期间内由于材料、人工、设备等价格可能发生变化引起工程造价变化，而事先预留的费用，亦称为价格变动不可预见费。

　　价差预备费的测算方法，一般根据国家规定的投资综合价格指数，按估算年份价格水平的投资额为基数，采用复利方法计算。

　　式中：

　　It—建设期第t年的计划投资额，包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费;(注意：基数中有基本预备费)

　　n—建设期;

　　f—年均价格上涨率;

　　m—建设前期年限(从编制估算到开工建设，单位：年)。

　　(五)建设期利息

　　是指项目借款在建设期内发生的固定资产的利息，包括向国内银行和其他非银行金融机构贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款以及在境内外发行债券等在建设期内所产生的应偿还贷款利息。

　　各年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)×年利率

　　以教材大纲知识点为指导，精作试题，让你备考复习做题一步到位，提高复习效率

　　【焚题库】2020年房地产估价师考试题库【历年真题+章节题库+模拟考生+考前密训试题】

　　在线题库，报名资讯答疑|网校通关课程资料获取，加入房地产估价师考试群：交流群：686276821有老师为你解答。