2019房地产估价师教材制度与政策第九章考点（一）

　　1.物业管理的基本特征 ■ 社会化

　　· 物业所有权人要到社会上去选聘物业企业

　　· 物业服务企业要到社会上去寻找可代管的物业 ■ 专业化

　　· 物业服务企业必须掌握技术与管理

　　■ 市场化

　　· 物业服务是商品，可交易，市场化运作2.物业管理服务的基本内容

　　(1)物业共用部位的维护与管理;

　　(2)物业共用设备设施的运行、维护和管理;

　　(3)环境卫生、绿化管理服务;

　　(4)机动车和非机动车的停放管理;

　　(5)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务;

　　(6)物业装饰装修管理服务;

　　(7)物业档案资料的管理。

　　3.业主的建筑物区分所有权

　　区分所有权构成内涵

　　专有部分的所有权业主享有占有、使用、收益和处分的权利

　　业主行使时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利

　　共有部分的共有权享有占有、使用、收益和处分的权利，但必须符合规定系

　　不得以放弃权利来不履行义务

　　共有部分的共同管理权

　　4.区分所有权的相关规定

　　区分所有权中，专有部分所有权是其它权能的前提与基础。

　　业主转让建筑内专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　建筑区划内，符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物专有部分：

　　(1)具有构造上的独立性，能够明确区分;(2)具有利用上的独立性，可以排他使用;(3)能够登记为特定业主所有权的客体。

　　建筑区划内的以下部分，应当认定为建筑物的共有部分：

　　(1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层或者设备层间等结构部分。

　　(2)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

　　建筑区划内车位、车库的所有权归属。《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：

　　(1)建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;(2)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;

　　(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　5.业主的共同管理权

　　6.物业管理条例确立的物业服务基本制度(七项)

　　■ 业主大会制度

　　· 确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度 ■ 管理规约制度

　　· 对全体业主具有约束力(以前叫业主公约)

　　■ 物业服务招投标制度

　　· 业主通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业 ■ 物业承接验收制度

　　· 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，与建设单位或

　　业主委员会办理物业承接验收手续，同时获得移交的资料 ■ 物业服务企业资质管理制度

　　· 物业服务企业必须具有资质系■ 物业服务专业人员职业资格制度

　　■ 住宅专项维修资金制度题联

　　· 用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造

　　7.物业服务收费原则精准

　　■ 合理、公开的原则新

　　■ 费用与服务水平相适应的原则

　　■ 从长远发展方向看，应由物业委托者和物业服务企业双方协商，按质论价、质价相符

　　8.物业服务收费的价格管理方式

　　区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价两种。

　　政府指导价市场调节价

　　由价格主管部门会同有关部门制定基准价及其浮动幅度，定期公布。

　　由业主与物业服务企业在合同中约定

　　具体收费标准由业主与物业服务企业在合同中约定

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