注册房地产估价师《制度与政策》第四章第三节

　　第三节　房地产经营管理

　　【本节内容】

　　1.房地产开发项目转让■

　　2.商品房交付使用◆

　　3.房地产广告▲

　　【内容详解】

　　1.房地产开发项目转让(分为出让与划拨两种类型)

　　1.1 以出让方式取得土地使用权的转让条件(只能转在建工程，不能转土地)

　　■ 地按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书-必要条件

　　■ 属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上

　　■ 属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件

　　1.2 以划拨方式取得土地使用权的转让条件

　　■ 转让前提

　　◇ 必须经有批准权的人民政府审批

　　■ 两种处理方式

　　◇ 受让方办理出让手续

　　﹥ 由受让方先补办土地使用权出让手续，缴纳土地出让金

　　◇ 出让方上缴土地收益

　　﹥ 不办理土地出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家

　　■ 可以采用“上缴土地收益”方式的情形

　　◇ 转让的土地用途依然属于划拨用范围，以及经济适用住房转让后仍用于经济适用住房的

　　◇ 私有住宅转让后仍用于居住的

　　◇ 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

　　◇ 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

　　◇ 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

　　◇ 根据城市规划土地使用权不宜出让的

　　◇ 县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地出让方式的其他情形

　　1.3 转让程序

　　■ 先变土地，后变房屋或项目

　　◇ 转让房地开发项目，转让人或受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案

　　◇ 未备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效

　　■ 房地产开发主管部门审核以下内容

　　◇ 转让是否符合法律的规定

　　◇ 项目转让人已签订的拆迁、设计、施工等合同是否作了变更

　　◇ 新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件

　　◇ 开发建设单位的名称，是否已经变更

　　■ 效力

　　◇ 上述满足规定，转让行为有效

　　◇ 上述不满足规定，房地产开发主管部门有权责令其补办有关手续，或者认定该转让行为无效，并可对违规的开发企业进行处罚

　　■ 房地产开发企业项目转让后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标

　　2.商品房交付使用

　　2.1 履约按期交房

　　■ 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人

　　■ 未能按期交付的，开发企业应承担违约责任

　　■ 因不可抗力或当事人在合同中约定的其他原因需延期交付的，应及时告知买受人

　　■ 商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积差额，在交房时结算

　　2.2 协助办理权属登记

　　■ 开发商对项目进行备案

　　◇ 开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由提供办理权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门(60日是备案期)

　　■ 开发商向买受人提供必要资料

　　◇ 开发企业提供商品房买受人办理权属登记手续所需要的文件资料(产权买受人可自办)