2020年房地产估价师考试案例分析基础习题（二）

　　单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分，每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

　　(一)某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近。地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。

　　1.采用比较法测算地下一层房地产价值时，若选择该大厦首层作为可比实例，则必须进行(　)。

　　A.交易情况修正

　　B.市场状况调整

　　C.实物状况调整

　　D.区位状况调整

　　『正确答案』D

　　『答案解析』商业地产价格对楼层因素很敏感，对于大厦地下一层来说，楼层是区位因素。区位状况调整主要有位置(包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、楼层、朝向)、交通条件、外部配套设施、周围环境等影响。对地下一层估价选首层作为可比实例，楼层不同，必须进行区位状况调整。

　　2.采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是(　)。

　　A.应充分考虑各店面租约租金的限制

　　B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制

　　C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制

　　D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准

　　『正确答案』C

　　『答案解析』最符合题意答案为C，合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值，在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金，但要先分析原租约租金是否合理、是否与正常客观市场租金偏差过大，如果偏差过大则双方均可能毁约，对这种租约租金不能直接使用，要进行适当调整。总之就是采用的租约租金与市场租金偏差不会太大。由于低租金店面剩余租期仅半年，如没有延续条款，则可以直接按市场租金考虑。

　　3.采用比较法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括(　)。

　　A.土地使用期限

　　B.规划条件

　　C.租约限制

　　D.原抵押权的优先受偿款

　　『正确答案』D

　　『答案解析』权益状况调整包括规划条件、土地使用期限、租赁或占用情况等。参见《房地产估价理论与方法》教材P199。

　　主要考点：

　　1.比较法的区位修正、权益修正包括的内容;

　　2.收益法的合同租金的限制。

　　(二)某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27购得。为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。

　　4.根据估价目的，本估价项目的价值时点应当是(　)。

　　A.2009年8月27日

　　B.2013年4月1日

　　C.2013年4月15日

　　D.2009年8月27日和2013年4月15日

　　『正确答案』D

　　『答案解析』评估“转让所得”就要评估出张某原购房时市场价格和现在转让时的市场价格之差，因此价值时点有两个。

　　5.注册房地产估价师应当在估价报告的(　)内容中对该税收政策调整进行阐述。

　　A.估价假设与限制条件

　　B.市场背景描述与分析

　　C.风险提示说明

　　D.估价测算过程

　　『正确答案』B

　　『答案解析』税收政策调整是明确发生事实，不能放在估价假设与限制条件中，征税目的估价不用风险提示，应放在市场背景描述与分析中。见案例教材20页倒数第二行。

　　6.关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是(　)。

　　A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求

　　B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场

　　C.二手房市场交易量增加，房价上涨势头将趋缓

　　D.将在一定程度上催热该市房地产租赁市场

　　『正确答案』C

　　『答案解析』此项税收政策调整目的是提高存量房转让成本，对转让方提高税赋，客观上也会抑制需求，因此选项A、B、D并行不悖，但选项C与其他三项相悖。

　　主要考点：估价基本事项

　　价值时点的确定、市场背景描述与分析内容、税收政策对房地产市场的影响。

　　(三)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。

　　7.采用动态分析法进行估价时，正确的是(　)。

　　A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点

　　B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

　　C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点

　　D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总

　　『正确答案』C

　　『答案解析』动态分析法是要将未来净现金流量折现到价值时点(在本题中是取得土地的时点)的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。

　　8.在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取(　)。

　　A.价值时点的住宅市场价格

　　B.三期开发完成后的住宅市场价格，折现至价值时点

　　C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点

　　D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点

　　『正确答案』D

　　『答案解析』动态分析法中开发完成后的房地产价值是在价值时点之后未来某时点下开发完成后状况下的价值，不是价值时点的价值，因此选项A不对，选项B、C、D中最合适的是D。

　　9.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括(　)。

　　A.销售费用、销售税费和开发利润

　　B.销售费用、销售税费和投资利息

　　C.销售费用、销售税费和购地税费

　　D.销售费用、销售税费和企业所得税

　　『正确答案』C

　　『答案解析』动态分析法中是不能出现开发利润和投资利息的，另外，企业所得税也不会出现。

　　10.关于该估价项目的说法，正确的是(　)。

　　A.测算投资利息时应当采用价值时点的利率

　　B.评估单价应当等于价值时点类似地块的平均交易单价

　　C.动态分析法测算结果大于静态分析法测算结果

　　D.折现率可以根据委托人的目标要求来设定

　　『正确答案』D

　　『答案解析』这是投资价值评估，选项C说法没有依据。A动态分析法不计算利息。B是市场价值，本题是测算投资价值。

　　主要考点：

　　分期开发的估价技术路线。

　　假设开发法中动态分析法，开发完成价值的计算和应扣除项目的确定、估价参数的选择、结果的确定。