2019房地产估价师考试案例分析考前冲刺模拟题（六）

　　论述题

　　1、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分)

　　封面(略)

　　致估价委托人函

　　××公司：

　　受贵公司委托，我们对位于××市金融街×区×号房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点是：2009年6月30日。我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。估价人根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用收益法和比较法进行评估，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象房地产的市场价值为：

　　估价对象单价：写字楼17833.5元/m2，车库13.77万元/车位;

　　估价对象总价值：人民币91071万元;

　　大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。

　　××房地产估价有限公司××分公司(盖章)

　　法定代表人(签章)：

　　二○○九年七月九日

　　目录(略)

　　估价师声明(略)

　　估价假设和限制条件(略)

　　房地产估价结果报告

　　一、估价委托人(略)

　　二、房地产估价机构(略)

　　三、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　四、估价对象

　　(一)估价对象登记状况

权属人	略
国有土地使用证号	略
房屋所有权证号	略
坐落位置	××市金融街×区×号
房屋产权来源	略	房屋产权比例	100%
土地用途	综合用地	房屋用途	办公
土地状况	宗地总面积	5997.95m2
	宗地四至	东至	略
		西至	略
		南至	略
		北至	略
房屋状况	建筑结构	钢筋混凝土结构
	层数	地下三层、地上十八层
	建筑面积	50426.31m2
	建成年月	1998年4月

　　(二)估价对象权利状况

　　估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，××拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用权类型为出让。

　　(三)估价对象实物状况

　　估价对象位于××市金融街×区×号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2/3.6/4.5m;地下三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一至四层为棕红色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙;西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。地下室共设83个车位(负一层25个车位，负二层58个车位)，地上车位共53个。

　　五、价值时点

　　2009年6月30日(确定理由略)。

　　六、价值类型

　　房地产抵押价值是在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。

　　七、估价原则

　　本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：

　　1.合法原则(略)

　　2.最高最佳使用原则(略)

　　3.替代原则(略)

　　4.价值时点原则(略)

　　5.谨慎原则(略)

　　八、估价依据

　　(一)有关法律、法规、政策文件和技术规范

　　1.《中华人民共和国物权法》;

　　2.《中华人民共和国担保法》;

　　3.《中华人民共和国城市房地产管理法》;

　　4.《中华人民共和国土地管理法》;

　　5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;

　　6.《城市房地产抵押管理办法》;

　　7.《房地产估价规范》。

　　(二)委托方提供的有关资料(略)

　　(三)估价方掌握的有关资料

　　1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料;

　　2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料;

　　3.国家及当地有关税费法规;

　　4.其他政策文件等。

　　九、估价方法

　　因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用比较法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。

　　两种估价方法定义如下(略)。

　　十、估价结果(略)

　　十一、注册房地产估价师(略)

　　十二、实地查勘期(略)

　　十三、估价报告应用的有效期(略)

　　十四、变现能力分析(略)

　　十五、风险提示说明(略)

　　房地产估价技术报告

　　一、估价对象描述与分析(略)

　　二、市场背景描述与分析(略)

　　三、最高最佳利用分析(略)

　　四、估价方法适用性分析(略)

　　五、估价测算过程

　　(一)比较法

　　比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。

　　计算公式：估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

　　1.可比实例选择

　　区域市场同类项目售价等数据组见下表：(略)

　　根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：

　　可比实例A:银行大厦，位于金融街B区7号，钢混结构,写字楼用途，占地面积为10971.27m2，建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2(按建筑面积计算，下同)，交易时间为2009年4月;

　　可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢混结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易单价为16700 元/m2，交易时间为2007年10月;

　　可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢混结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773.45m2，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。

　　2.房地产比较因素条件说明表

　　表2 房地产比较因素条件说明表

项目		估价对象		可比实例A	可比实例B	可比实例C
名称		××大厦		银行大厦	新新大厦	中正大厦
位置		金融街×区×号		金融街B区7号	金融街C区2号	金融街D区3号
交易单价（元/m2）		待估		17272	16700	17578
交易情况		正常		正常	正常	正常
交易时间		2009.6		2009.4	2007.10	2008.5
区域因 素	距市中心距离	约3.40公里		约3.41公里	约3.42公里	约3.40公里
	办公聚集度	属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高		属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高	属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高	属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高
	交通便捷程度	道路类型	区域内有主干道二条，次干道三条	区域内有主干道二条，次干道三条	区域内有主干道二条，次干道三条	区域内有主干道二条，次干道三条
		公共交通	距地铁、公交车站约650m	距地铁、公交车站约600m	距地铁、公交车站约500m	距地铁、公交车站约700m
	公共配套设施完善程度	红线外已达到七通，公共配套设施完备		红线外已达到七通，公共配套设施完备	红线外已达到七通，公共配套设施完备	红线外已达到七通，公共配套设施完备
	环境质量状况	一般，一定程度尾气、噪声污染		一般，一定程度尾气、噪声污染	一般，一定程度尾气、噪声污染	一般，一定程度尾气、噪声污染
	区域规划发展方向	办公、商业		办公、商业	办公、商业	办公、商业
个别因素	建成年代	1998年		2005年	2005年	2009年
	建筑结构	钢混		钢混	钢混	钢混
	建筑外观设计及材料	外墙一至四层为棕红色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型较好		采用弧形设计，表面全玻璃幕墙，并在楼顶设置了空中花园，立面造型好	整个大厦由两栋不规则塔楼和中间部分连接而成，中空玻璃幕墙，立面造型好	外墙一至三层为褐色花岗岩饰面，三层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型好
	工程质量	优良		优良	优良	优良
	平面布置	设计合理		设计合理	设计合理	设计合理
	设施设备完善程度	8部三菱电梯，安装中央空调系统、变频给水系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统、美国霍尼维尔楼宇自控系统，设施设备完善		12部三菱电梯，楼宇自动化、消防自动报警、安保、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播、程控交换机、结构化综合布线、后备电源、同声传译、无线通讯系统、设施设备完善	14部电梯，2部自动扶梯，楼宇自动化、消防自动报警、闭路监控电视、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、结构化综合布线、后备电源、中央空调系统，设施设备完善	29部三菱电梯，5A智能管理系统、双路供电、综合布线、电视接收系统，无线通讯系统、安全监控及防范系统、中央空调系统，设施设备完善
	装修情况	高档装修		中档装修	中档装修	中档装修
	周边景观	南侧有小型街心花园，景观较好		西侧是城市绿化带，景观较好	景观一般	西侧是城市绿化带，景观较好
	物业管理	牧业管理好		物业管理好	物业管理好	物业管理好
	成交规模	整栋评估		整栋成交	南楼（A座）整栋成交	整栋成交

　　3.房地产价格影响因素修正系数确定

　　根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：

　　①交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表：

可比实例	A	B	C
交易情况修正系数	100	100	85

　　②交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，近年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表：

可比实例	A	B	C
交易日期修正系数	2009.4	2007.10	2008.5
	100	102	99

　　③区域因素及个别因素修正(区域因素指数、个别因素指数确定过程略)

　　经比较得出房地产比较因素条件指数表如下：

项目			估价对象	可比实例A	可比实例B	可比实例C
交易单价（元/m2）			待估	17 272	16 700	17 578
交易情况			100	100	100	85
交易日期			100	100	102	99
区域因素	距市中心距离		100	100	100	100
	办公聚集度		100	100	100	100
	交通便捷程度	道路类型	100	100	100	100
		距公交站点距离	100	100.25	100.75	99.75
	公共配套设施完善程度		100	100	100	100
	环境质量状况		100	100	100	100
	区域规划发展方向		100	100	100	100
个别因素	建成年代		100	103.5	104	104
	建筑结构		100	100	100	100
	建筑外观设计及材料		100	101	101	101
	工程质量		100	100	100	100
	平面布置		100	100	100	100
	设施设备完善程度		100	101	101	101
	装修情况		100	97	97	97
	周边景观		100	100	100	100
	物业管理		100	100	100	100
	成交规模		100	100	100	100

　　4.房地产比较因素修正系数确定

　　将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表：

项目			可比实例A	可比实例B		可比实例C
交易单价（元／㎡）			17272	16700		17578
交易情况			100/100	100/100		100/85
交易日期			100/100	102/100		99/100
区域因素	距市中心距离		100/100	100/100		100/100
	办公聚集度		100/100	100/100		100/100
	交通便捷程度	道路类型	100/100.25	100/100.75		100/99.75
		距公交站点距离
	公共配套设施完美程度		100/100	100/100		100/100
	环境质量状况		100/100	100/100		100/100
	区域规划发展方向		100/100	100/100		100/100
个别因素	建成年代		100/103.5	100/103.5		100/104
	建筑结构		100/100	100/100		100/100
	建筑外观设计及材料		100/101	100/101		100/101
	工程质量		100/100	100/100		100/100
	平面布置		100/100	100/100		100/100
	设施设备完善程度		100/101		100/101	100/101
	装修情况		100/97		100/97	100/97
	周边景观		100/100		100/99	100/100
	物业管理		100/100		100/100	100/100
	成交规模		100/100		100/100	100/100
修正系数			0.9939		0.9888	1.1346
比准价格			17167		16513	19944

　　5.计算结果

　　比较修正后，得到三个可比实例的比较价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。

　　(二)收益法

　　收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。

　　估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流量，为委托方提供参考，也采用此种方法。

　　1.收益法测算过程(略)

　　2.收益法计算结果

　　按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元/m2，总价为89718万元;地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。

　　六、估价结果确定

　　估价人员通过比较法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用比较法和收益法计算结果的简单算数平均值。计算结果见下表：

估价方法	两种方法测算单价（元/㎡）	取值权重	确定最终房地产单价（元/㎡）	确定最终房地产总价（万元）
比较法	17875	50%	17833.5	89928
收益法（报酬资本化法）	17792	50%

　　即估价对象于价值时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：

　　1.写字楼部分：89928万元：

　　2.地下车库：1143万元：

　　合计总价为人民币91071万元。

　　七、估价结果

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于价值时点为2009年6月30日的房地产市场价值为：(略)。

　　附件(略)

　　2、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

　　房地产抵押估价报告

　　估价报告编号：××估字[2015]第××号

　　估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估

　　估价委托人：××房地产开发有限公司

　　房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司

　　注册房地产估价师：×××(注册号×××)、×××(注册号×××)

　　估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日

　　致估价委托人函(略)

　　目录(略)

　　估价师声明(略)

　　估价假设和限制条件(略)

　　××房地产在建工程抵押估价结果报告

　　一、估价委托人

　　××房地产开发有限公司，机构地址(略)，法定代表人(略)，地址(略)，联系电话(略)。

　　二、房地产估价机构

　　××房地产估价有限责任公司，机构地址(略)，法定代表人(略)，地址(略)，联系电话(略)。

　　三、估价目的

　　为抵押贷款提供价格参考依据

　　四、估价对象

　　估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。

　　估价对象竣工后，建筑总层数为地上七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下层建筑面积为4142.22平方米，总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2054年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。

　　估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2013年10月动工，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。

　　五、价值时点

　　2015年6月14日(确定理由略)

　　六、价值类型

　　估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。

　　七、估价原则

　　独立、客观、公正原则;合法原则;最高最佳使用原则;替代原则;价值时点原则。

　　八、估价依据(略)

　　九、估价方法

　　由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。

　　假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。

　　十、估价结果

　　经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80714757.2元(大写：人民币捌仟零柒拾壹万肆仟柒佰伍拾柒元贰角整)。

　　十一、注册房地产估价师

　　注册房地产估价师

姓名	注册号	签名
×××	××××××
×××	××××××

　　十二、实地查勘期(略)

　　十三、估价作业日期

　　2015年6月14日至2015年6月19日

　　十四、变现能力分析(略)

　　十五、风险提示说明(略)

　　××房地产在建工程抵押估价技术报告

　　一、估价对象描述与分析(略)

　　二、最高最佳利用分析(略)

　　三、估价方法适用性分析

　　由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。

　　假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。

　　四、估价测算过程

　　(一)运用假设开发法求取估价对象的价格

　　1.选取具体估价方法

　　根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。

　　2.选择估价前提

　　根据估价对象实际情况，选择被迫转让前提。

　　3.假设开发法估价的计算公式

　　在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费

　　4.测算续建完成后的房地产价值

　　采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　式中：A为房地产每年净收益;Y为报酬率;n为收益年期。

　　(1)年总收益的求取：362元/平方米(测算过程略)。

　　(2)年总支出的求取：

　　①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元/平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2054年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为

　　年折旧费=1800÷39=46.15元/平方米

　　②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：

　　年维修费=1800×1.5%=27.00元/平方米

　　③年管理费。年管理费=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米

　　④年保险费。年保险费按房屋造价的2‰计算，则有：

　　年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米

　　⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米

　　年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税

　　=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60

　　=105.67元/平方米

　　(3)求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元/平方米

　　(4)报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%

　　(5)收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2054年6月，故确定其收益年限为39年。

　　(6)将上述数据代入公式

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=3657元/平方米

　　则续建完成后的房地产价值=3657×26934.74=98500344.18元

　　5.计算估价对象后续开发的必要支出

　　(1)测算续建成本

　　根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算(测算过程略)确定工程续建成本为11000000元。

　　(2)管理费用

　　依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元

　　(3)投资利息

　　经测算(测算过程略)，投资利息为230278.32元

　　(4)销售费用

　　按续建成本的5%计，则有：销售费用=11000000×5%=550000元

　　(5)续建投资利润

　　经测算(测算过程略)，续建投资利润为2200000元

　　(6)买方购买在建工程的税费

　　经测算(测算过程略)，买方购买在建工程的税费为715000元

　　6.在建工程的评估值

　　在建工程价格=98500344.18-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=83255066元

　　(二)运用成本法求取估价对象的价格

　　成本法估价的计算公式：房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润，计算结果为80079680元(计算过程略)

　　(三)估价对象的价格

　　运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=83255066×20%+80079680×80%=80714757.2元

　　五、估价结果确定

　　经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80714757.2元(大写：人民币捌仟零柒拾壹万肆仟柒佰伍拾柒元贰角整)。

　　3、指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需要对临街铺面进行房屋征收，并于2011年3月30发布征收决定公告。因征收需要对其进行估价，征收当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2011年4月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2011年4月5日至4月10日，房地产估价师张某于2011年4月5日到现场进行了实地查勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。

　　一、估价委托人(略)

　　二、房地产估价机构(略)

　　三、估价目的：为确定被征收房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格

　　四、估价对象

　　(一)估价对象实物状况(略)

　　(二)估价对象权益状况(略)

　　(三)估价对象区位状况(略)

　　五、价值时点：2011年4月5日。

　　六、价值类型：估价对象于价值时点的公开市场价值

　　七、估价原则(略)

　　八、估价依据

　　1.《中华人民共和国城市房地产管理法》;

　　2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》;

　　3.《房地产估价规范》;

　　4.《A市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》(A价房字[2011]74号);

　　5.委托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查勘记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等;

　　6.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件(略)。

　　九、估价方法

　　由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用比较法进行评估;由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估(比较法、成本法的定义略)。

　　十、估价结果(略)

　　十一、注册房地产估价师(略)

　　十二、估价报告使用期限(略)

　　十三、估价作业日期(略)

　　4、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。)

　　用比较法计算某套住宅的价格用于转让，选取一个可比实例甲，可比实例甲的成交价格为2000元/㎡，成交日期为2013年12月31日，价值时点为2015年12月31日。

　　(1)由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常市场价格偏低了7%。

　　(2)当地同类房地产价格水平的变动情况为：2014年年底比2013年年底上涨了5%，2015年年底比2014年年底上涨了4%。

　　(3)可比实例甲的区位状况好于估价对象，导致可比实例的价格要比估价对象高出6%。

　　(4)可比实例甲的实物状况要比估价对象差，导致可比实例的价格要比估价对象差3%。

　　(5)可比实例甲的权益状况与估价对象相近。

　　(6)可比实例的区位、实物、权益状况调整系数占房地产状况调整系数的权数各为40%、35%、25%。

　　根据以上资料得出：

　　可比实例甲的比准价格

　　=2000×[(100-7)/100]×[(100+9)/100]×{[100/(100-6)×0.4]+100/(100+3)×0.35+100/100×0.25}

　　=2058.49(元/m2)

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　　答案

　　论述题

　　1、

　　【正确答案】 1.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明。

　　2.致估价委托人函中加盖分公司的公章错误。

　　3.估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。

　　4.估价对象中缺少区位状况说明或介绍;缺少现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况(含地下三层)等。

　　5.估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》。

　　6.估价结果报告中，“估价报告应用的有效期”错误，应为“估价作业日期”。

　　6比较法中可比实例的介绍缺少是否有地下车库的说明。

　　7.比较法中可比实例B交易时间与价值时点相距近两年，不宜选做可比实例。

　　8.比较法中可比实例C交易时间与价值时点相距一年以上，不宜选做可比实例。

　　9.比较法计算时缺少对距离市中心的调整(或应对可比实例“距市中心距离”进行的调整)。

　　10.比较法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒，分子应为100，分母应为102和99。

　　11.比较法计算中缺权益状况说明和调整。

　　12.比较法计算中缺地上楼层和地下楼层不同的调整。

　　13.比较法计算中缺地上车位的价值计算。

　　14.地下车库价格仅用收益法一种方法计算未说明不选用其他方法的理由(或比较法中缺地下车库的计算)。

　　15.估价技术报告中，估价结果缺法定优先受偿款和抵押价值的说明。

　　【答疑编号10707349,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 1.封面中，估价作业日期应为估价报告出具日期;

　　2.估价结果报告“房地产估价机构”中缺少资质等级和资质证书编号;

　　3.估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

　　4.结果报告中估价对象的概况内容不全(缺少区位状况的描述);

　　5.“估价原则”缺少谨慎原则;

　　6.结果报告中估价结果缺少单价;

　　7.技术报告缺少市场背景分析;

　　8.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项;

　　9.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由(未说明未来收益是否变化);

　　10.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用;

　　11.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误;

　　12.成本法估价的计算公式中缺少投资利息;

　　13.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由;

　　14.缺少附件。

　　3、

　　【正确答案】 1.价值时点错。应为2011年3月30日。

　　2.价值类型错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值。

　　3.“估价报告使用期限”错误，应为“实地查勘期”。

　　4、

　　【正确答案】 本题考查的是不同目的房地产估价-比较法。

　　1.交易情况修正系数错，应为100/(100-7)。

　　2.交易日期调整系数错，应为(100+5)(100+4)/100。

　　3.区位状况调整系数错，应为100/(100+6)。

　　4.实物状况调整系数错，应为100/(100-3)。