2019年房地产估价师案例与分析习题二

　　第二章　不同类型房地产估价

　　一、单项选择题

　　1、下列选项中，属于居住房地产的是(　)。

　　A、超级市场

　　B、度假村

　　C、俱乐部

　　D、别墅

　　2、居住房地产的特点之一是不同类型住房价格内涵差异明显，下列关于不同住房权属性质的表述中，错误的是(　)。

　　A、商品房具有完全产权，拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权

　　B、房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权

　　C、房改房、经济适用住房的土地使用权只能是划拨的

　　D、廉租住房只拥有建筑物的使用权

　　3、下列各项中，属于影响居住房地产价格的实物因素的是(　)。

　　A、容积率

　　B、建筑质量

　　C、绿地率

　　D、周围环境

　　4、成本法中，投资利润率的计算基数不包括(　)。

　　A、土地成本

　　B、销售费用

　　C、管理费用

　　D、开发利润

　　5、房地产估价方法中，主要用于出租型公寓等居住房地产，在居住房地产估价中应用较少的是(　)。

　　A、收益法

　　B、比较法

　　C、假设开发法

　　D、成本法

　　6、房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑(　)的扣除问题。

　　A、土地出让金或土地收益

　　B、房屋出租收益

　　C、房屋折旧损失

　　D、土地折旧损失

　　7、下列各项中，属于商业房地产中便利店业态结构特点的是(　)。

　　A、目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人

　　B、目标顾客以居民为主

　　C、目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，商品价格略高于一般零售业态的商品价格

　　D、目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求

　　8、各种零售业态中，实行卖场租赁制是(　)业态结构特点。

　　A、专卖店

　　B、购物中心

　　C、仓储商店

　　D、百货店

　　9、下列各项中，不属于商业房地产特点的是(　)。

　　A、收益性

　　B、水平空间价值衰减性明显

　　C、装修高档而复杂

　　D、经营内容多，业态多样

　　10、影响商业房地产价格的首要因素是(　)。

　　A、交通条件

　　B、临街状况

　　C、楼层

　　D、所处地段的繁华程度

　　11、商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以(　)是商业房地产估价最为常用的方法之一。

　　A、比较法

　　B、成本法

　　C、假设开发法

　　D、收益法

　　12、关于不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点的处理，下列说法错误的是(　)。

　　A、商业房地产根据其经营方式的不同可划分为出租型和商业运营型两类

　　B、出租型商业房地产主要采用收益法和比较法进行估价

　　C、租金收益的测算不必区分是否存在租约限制

　　D、对估价对象及交易案例的现场查勘非常重要

　　13、按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力对写字楼进行分类时，(　)具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新建成的同类建筑物。

　　A、甲级写字楼

　　B、乙级写字楼

　　C、丙级写字楼

　　D、丁级写字楼

　　14、影响商务办公房地产价格的主要实物状况不包括(　)。

　　A、外观形象

　　B、内部装饰装修

　　C、周边环境

　　D、物业服务水平

　　15、商务房地产的估价一般采用的方法不包括(　)。

　　A、收益法

　　B、比较法

　　C、成本法

　　D、假设开发法

　　16、商住型商务办公房地产中，居住用房估价主要采用(　)。

　　A、收益法

　　B、比较法

　　C、成本法

　　D、假设开发法

　　17、下列各项中，不属于旅馆房地产估价特点的是(　)。

　　A、转让少且一般为整体转让

　　B、功能多样

　　C、一次性投资大、投资回收期短、经营风险较小

　　D、价值主要体现在接待客户的类型及其能力

　　18、影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况是(　)。

　　A、周围环境

　　B、交通条件

　　C、设备设施和用具

　　D、经营管理

　　19、旅馆类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用(　)。

　　A、比较法

　　B、成本法

　　C、假设开发法

　　D、收益法

　　20、下列关于星级酒店不同功能用房收益测算的表述中，错误的是(　)。

　　A、客房服务是星级酒店的主要功能，客房收益可通过市场调查获取房间单价/天、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取

　　B、星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益根据租金水平求取

　　C、星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取

　　D、不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况、收益能力分别估算其收益

　　21、餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上(　)。

　　A、没有相似之处，有很大不同

　　B、完全不同

　　C、既有相似之处，又有很大不同

　　D、完全相似

　　22、采用收益法对餐饮房地产进行估价时，净收益测算中需要剥离非房地产带来的收益，当通过商业利润进行剥离时，在净收益的求取时(　)。

　　A、既扣除平均商业利润也扣除超额利润

　　B、只扣除平均商业利润

　　C、只扣除超额利润

　　D、既不扣除平均商业利润也不扣除超额利润

　　23、下列关于工业房地产及其估价特点的说法中，错误的是(　)。

　　A、非标准厂房多，建筑工程造价相差大

　　B、不必区分设备和建筑物的造价

　　C、涉及的行业多

　　D、厂房使用寿命受腐蚀性影响大

　　24、下列各项中，不属于影响工业房地产价格的主要区位状况的是(　)。

　　A、交通条件

　　B、基础设施

　　C、集聚程度

　　D、地理位置

　　25、乙公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后乙公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。 到此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为(　)元。

　　A、小于1000万

　　B、等于1000万

　　C、等于1100万

　　D、大于1100万

　　26、决定加油站的经营收益的条件不包括(　)。

　　A、临街条件

　　B、交通车流量

　　C、车辆进出口条件

　　D、地理位置是否繁华

　　27、下列关于加油站估价的说法中，错误的是(　)。

　　A、加油站是一种经营性房地产

　　B、位置分布离散型较强

　　C、加油站房地产的价格主要取决于位置

　　D、一般会成片聚集

　　二、简答题

　　1、某房地产开发商将要出售三幢在同一小区的15层高的商品房，现委托甲房地产估价机构对这三幢商品房进行预售定价评估。请简要说明该估价存在的难点。

　　2、商业房地产有哪些特点?

　　3、简述商业运营型商业房地产估价的技术路线。

　　4、某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，最新城市规划将地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行估价。评估该宗房地产价值时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?

　　5、相对于其他房地产而言，地下停车库的特点有哪些?

　　6、简述加油站估价常用的估价方法及其技术路线。

　　7、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。

　　据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

　　1.以商品住宅销售均价为基础估价;

　　2.以商业用途土地价格为基础估价。

　　<1> 、上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

　　<2> 、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

　　8、2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

　　<1> 、该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?

　　<2> 、确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?

　　<3> 、确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

　　9、某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。

　　<1> 、请问上述观点是否正确?为什么?

　　10、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。

　　<1> 、商务办公楼估价的常用方法有哪些?

　　<2> 、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些?

　　<3> 、该估价项目适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。

　　11、2013年6月甲公司购买了某幢写字楼的第7层，2015年8月甲公司与乙公司签订了一个5年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，价值时点为2016年3月1日。

　　<1> 、简述出租人权益价值和承租人权益价值概念及计算思路。

　　<2> 、说明评估承租人权益价值的技术路线。

　　12、张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是5000×12/1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。

　　<1> 、张某的选择是否正确?

　　<2> 、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?

　　13、张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆进行评估，以确定该餐馆的市场价值。

　　<1> 、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性?

　　<2> 、说明对此餐馆进行评估的技术路线。

　　三、阅读理解

　　1、某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2015年6月开始，2015年9月结束。

　　<1> 、以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为(　)。

　　A、市场价格上升

　　B、市场价格下降

　　C、市场价格不变

　　D、市场价格变化不确定

　　<2> 、以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为(　)。

　　A、市场价格上升

　　B、市场价格下降

　　C、市场价格不变

　　D、市场价格变化不确定

　　<3> 、2016年3月需对临道路的一底层商业用房市场价格进行评估。估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距价值时点不应超过(　)。

　　A、6个月

　　B、9个月

　　C、1年

　　D、2年

　　2、某商业房地产建筑面积为2500m2，于2014年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。业主于2015年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2015年3月1日起至2055年2月28日止。在2016年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

　　<1> 、采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应(　)。

　　A、按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

　　B、按建筑物耐用年限计算

　　C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

　　D、按建筑物已使用年限计算

　　<2> 、采用收益法估价时，下述观点错误的是(　)。

　　A、收益年限应按价值时点时的土地使用权剩余年限计算

　　B、价值时点应设定为2016年3月1日

　　C、净收益中应扣除建筑物折旧额

　　D、应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

　　3、某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。

　　<1> 、房地产估价师在评估时应(　)。

　　A、对于租赁不予考虑

　　B、评估无租约限制价格

　　C、评估承租人权益价格

　　D、评估出租人权益价格

　　<2> 、对该房改房进行估价时，表述不正确的是(　)。

　　A、利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格

　　B、利用成本法估价时，应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格

　　C、利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益

　　D、该房地产估价时，需要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题

　　<3> 、对该房改房进行估价时，最常用的估价方法是(　)。

　　A、比较法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、假设开发法

　　<4> 、该评估所得的估价结果是(　)。

　　A、买方出价

　　B、现状价值

　　C、投资价值

　　D、市场价值

　　4、某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年。

　　<1> 、该旧厂房最适宜选用的估价方法是(　)。

　　A、成本法

　　B、比较法

　　C、收益法

　　D、假设开发法

　　<2> 、利用动态分析法测算该旧厂房的正常购买总价，应扣除的项目包括(　)。

　　A、装饰装修改造费、销售费用和销售税费、买该旧厂房买方需要缴纳的税费

　　B、装饰装修改造费、销售费用和销售税费

　　C、装饰装修改造费、销售费用和销售税费、买该旧厂房买方需要缴纳的税费、补交的出让金

　　D、装饰装修改造费、销售费用和销售税费、买该旧厂房买方需要缴纳的税费、销售利润

　　<3> 、若一年后企业拟以该房地产申请抵押贷款，作为估价的注册房地产估价师，应按(　)用途进行估价。

　　A、工业

　　B、商业

　　C、合法原则按工业用途，最高最佳原则按商业

　　D、由当事人协商确定

　　5、甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：

名称	建筑面积（m2）	建筑基底面积（m2）	房屋结构	建筑物重置单价（元/m2）	建筑物成新率
店面	1000	1000	砖混	800	90%
仓库	2000	2000	砖木	500	85%
住宅	1500	1500	砖混	650	90%

　　<1> 、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是(　)。

　　A、耕地占用税

　　B、征地管理费

　　C、耕地开垦费

　　D、新增建设用地有偿使用费

　　<2> 、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为(　)。

　　A、22.22%

　　B、33.61%

　　C、36.55%

　　D、37.80%

　　<3> 、如果因市政建设需要征收该沿街店面，下列关于征收估价的表述中，正确的是(　)。

　　A、店面内的装修装饰补偿金额由房屋征收实施单位和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定

　　B、因征收估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价

　　C、评估结果与房屋征收实施单位和甲公司沟通认可后才能最后确定

　　D、甲公司可自行委托估价机构评估店面价值

　　6、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

　　<1> 、在2006年10月时，张某的权益价格为(　)。

　　A、没有租赁条件下的正常市场价格

　　B、剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和

　　C、剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值

　　D、张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格

　　<2> 、在2006年10月时，王某的权益价格为(　)。

　　A、剩余3年租期的月租金为200元/ m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和

　　B、剩余3年租期的月租金为180元/ m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和

　　C、该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格

　　D、剩余3年租期的正常市场租金与180元/ m2条件下的差额于2006年10月的现值之和

　　<3> 、如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/ m2。建筑面积为500 m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为(　)。

　　A、20%的首付款加上该首付款2年的利息

　　B、20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值

　　C、该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和

　　D、2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

　　7、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后乙公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。

　　<1> 、到此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为(　)元。

　　A、小于1000万

　　B、等于1000万

　　C、等于1100万

　　D、大于1100万

　　<2> 、该工业厂房估价优选的方法是(　)。

　　A、收益法

　　B、比较法

　　C、成本法

　　D、假设开发法

　　<3> 、2014年6月，甲公司欲出售此房地产，假设到2014年6月，该类工业用地地价已增值10%，则在正常市场条件下，此时房地产售价最可能取值为(　)。

　　A、1060万

　　B、1160万

　　C、小于1060万

　　D、大于1160万

　　<4> 、2015年4月企业因未能偿还两年前申请的抵押贷款，企业破产，法院处置该房地产，则拍卖所得的价款应(　)。

　　A、首先缴纳土地使用权出让金

　　B、首先支付银行贷款

　　C、首先支付处分抵押房地产的费用

　　D、首先支付所欠职工工资及养老保险等费用

　　8、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。

　　<1> 、该酒楼归属于房地产的年经营收入为(　)万元。

　　A、4362.40

　　B、4788.00

　　C、4894.40

　　D、5320.00

　　<2> 、该酒楼房地产的年净收益为(　)万元。

　　A、1512.40

　　B、1554.96

　　C、1938.00

　　D、1980.56

　　<3> 、对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是(　)。

　　A、采光通风

　　B、建筑层高

　　C、内部布局

　　D、装饰装修

　　四、论述题

　　1、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

　　××置业公司部分房地产抵押价值估价结果报告(节选)

　　一、估价委托人(略)

　　二、房地产估价机构(略)

　　三、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　四、估价对象

　　××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000㎡，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800㎡的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000㎡的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。

　　五、价值时点

　　2016年6月30日(确定理由略)。

　　六、价值类型(略)

　　七、估价原则(略)

　　八、估价依据(略)

　　九、估价方法

　　根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价，对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。

　　十、估价结果

　　经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款为零元，估价对象房地产的抵押价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

　　十一、注册房地产估价师(略)

　　十二、估价作业期

　　2016年6月30日至2016年7月5日。

　　十三、变现能力分析(略)

　　十四、风险提示说明(略)

　　××置业公司部分房地产抵押价值估价技术报告(节选)

　　一、估价对象描述与分析

　　××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000㎡，其中建筑物为主厂房一栋，建于1990年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800㎡。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200㎡、3800㎡、430㎡、120㎡。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000㎡的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。

　　估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。

　　二、市场背景描述与分析(略)

　　三、最高最佳利用分析(略)

　　四、估价方法适用性分析(略)

　　五、估价测算过程

　　比较法计算公式略。

　　(一)超市的估价

　　选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)

可比实例	A	B	C
成交价格／（元/㎡）	人民币9300	人民币6300	美元1350
成交面积／㎡	6900	2400	8600
成交日期	2016.5.30	2016.4.23	2015.12.28
交易情况	拍卖	正常	正常
房地产状况	0%	－25%	＋10%

　　根据可比实例，搜集的其他相关资料有该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2015年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2016年6月30日为1:8.27。

　　1.比较价格A=9300×(100/100)×[(1+0.5%)×100]/100=9347(人民币元/㎡)。

　　2.比较价格B=6300×(100/100)×[(1+0.5%)2×100]/100×[100/(100—25)]=8484(人民币元/㎡)。

　　3.比较价格C=1350×8.27×(100/100)×[(1+0.5%)6×100]/100×(100/110)=10458(人民币元/㎡)。

　　4.估价结果:根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价：(9347+8484+10458)/3=9430(人民币元/㎡)。

　　总价=9430×7800=7355(万元人民币)。

　　(二)在建写字楼的估价

　　由于本估价是抵押目的，在采用假设开发法估价时，应采用被迫转让前提估价。计算过程考虑了此前提。

　　1.首先测算该写字楼开发完成后的价值

　　根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500㎡。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积1.2美元/(m2·d)，空置和收租损失率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。

　　年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元人民币)。

　　年运营费用=3215×55%=1768(万元人民币)。

　　净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1768=1447(万元人民币)。

　　收益年期取50年。

　　报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%。

　　根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算:

　　V=A/Y[1-1/(1+Y)n]

　　式中V——房地产价值;

　　A——年净收益;

　　Y——报酬率;

　　n——收益年期;

　　V=1447/10.12%[1-1/(1+10.12%)50]=14183(万元人民币)

　　根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的收益价格为14183万元人民币。

　　2.测算未来尚需发生的各项成本及税费等

　　根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：

　　(1)续建工程费及管理费等

　　装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。

　　(2)投资利息

　　当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)0.5-1]=101(万元)。

　　(3)销售税费

　　当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)。

　　3.在建写字楼的评估价值

　　总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)。

　　六、估价结果确定

　　按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/㎡，总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾万元整)，在建写字楼部分总价值为9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096/万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款为零元，估价对象房地产的抵押价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

　　2、指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2;该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/ m2减免30%的政策优惠;项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的价值时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。

　　资料与参数表

名称	参数值	名称	参数值
契税税率	4%	该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格	1600元/ m2
营业税、城市维护建设税和教育费附加	5.5%	同类建筑物重置价格	1000元/ m2
专业费用率	建筑物建造成本的6%	土地报酬率	5%
一年期贷款年利率	6%	管理费用	30元/ m2
直接成本利润率	20%	销售费用率	2.5%

　　评估测算如下(节选)：

　　1.土地年期修正系数K：

　　K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]=0.9946

　　2.土地取得成本：

　　10000×1600×0.9946=15913600元

　　3.开发成本：

　　①12000×1000=12000000元=1200万元

　　②12000000×6%=720000元=72万元

　　③上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-30%)=2520000元

　　④开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000元

　　4.管理费用：12000×30=360000元

　　5.投资利息正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金;则投资利息：

　　15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×(1+6%)0.5-1]=1415999元

　　6.开发利润：

　　(15913600+15240000)×20%=6230720元

　　7.销售税费：

　　(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319319×8%=3132826元

　　8.评估价值：

　　总价值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)=43984871元

　　单位价值=43984871÷12000≈3665元/m2

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是居住房地产及其特点。选项A属于商业房地产;选项B属于旅馆房地产;选项C属于娱乐房地产。居住房地产包括普通住宅、高档公寓和别墅等。参见教材P83。

　　【答疑编号10706294,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是居住房地产及其特点。选项C错误，房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的。参见教材P84。

　　【答疑编号10706291,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是影响居住房地产价格的因素。影响居住房地产价格的主要实物状况包括：建筑结构、类型和等级;设施与设备;建筑质量;装饰装修。参见教材P85～86。

　　【答疑编号10706279,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是成本法。成本法中，投资利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，不包括开发利润。

　　【答疑编号10706268,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是居住房地产估价的常用方法。采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型住宅或公寓等居住房地产。参见教材P86。

　　【答疑编号10706250,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。参见教材P87。

　　【答疑编号10706235,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产及其特点。选项A为百货店业态结构特点;选项B为超级市场业态结构特点;选项D为专业店业态结构特点。参见教材P100。

　　【答疑编号10706216,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产及其特点。购物中心业态结构的特点之一是设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。参见教材P101。

　　【答疑编号10706212,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产及其特点。商业房地产的特点包括：(1)收益性;(2)经营内容多，业态多样;(3)出租、转租经营多，产权分散复杂;(4)装饰装修高档且复杂;(5)垂直空间价值衰减性明显。参见教材P101～102。

　　【答疑编号10706214,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业房地产的价值越高。参见教材P102。

　　【答疑编号10706210,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的常用方法。商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。参见教材P105。

　　【答疑编号10706172,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。选项C错误，租金收益的测算要区分是否存在租约限制，有租约限制的，估价出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金。但如果合同租金明显低于或高于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。因此对出租型商业房地产测算租金收益时，应了解带估对象是否存在合约的限制。参见教材P106。

　　【答疑编号10706133,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是商务办公房地产及其特点。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次，其中乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。参见教材P120。

　　【答疑编号10706076,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括：外观形象、内部装饰装修、设备设施、智能化程度、物业服务水平和租户类型。参见教材P123~124。

　　【答疑编号10706073,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。参见教材P124。

　　【答疑编号10706060,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。商住型商务办公房地产估价时，办公用房可以采用比较法、收益法，居住用房主要采用比较法。参见教材P126。

　　【答疑编号10706051,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是旅馆房地产及其估价特点。选项C错误，正确表述应为：一次性投资大、投资回收期长、经营风险较大。参见教材P139。

　　【答疑编号10706032,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是影响旅馆房地产价格的主要因素。交通条件是影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况，是否拥有便捷、快速的交通条件直接影响着旅馆房地产客户的入住、消费。参见教材P140。

　　【答疑编号10706031,点击提问】

　　19、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是旅馆房地产估价方法的选用。旅馆类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。参见教材P140。

　　【答疑编号10706025,点击提问】

　　20、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。选项B错误，星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内根据所订租约确定，租约外可以利用比较法获取。参见教材P141。

　　【答疑编号10706017,点击提问】

　　21、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。参见教材P156。

　　【答疑编号10706012,点击提问】

　　22、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。利用收益法对餐饮房地产进行估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润;即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。参见教材P156。

　　【答疑编号10706006,点击提问】

　　23、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是工业房地产及其估价特点。工业房地产及其估价特点主要有：(1)涉及的行业多;(2)非标准厂房多，建筑工程造价相差大;(3)要区分设备和建筑物的造价;(4)厂房使用寿命受腐蚀性影响大。参见教材P164。

　　【答疑编号10706002,点击提问】

　　24、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是影响工业房地产价格的主要因素。影响工业房地产价格的主要区位状况包括交通条件、基础设施、地理位置。参见教材P164～165。

　　【答疑编号10706000,点击提问】

　　25、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是工业房地产估价的常用方法。甲公司以1000万元购买工业用地及其厂房，又花费了100万元构建雕塑，两项共计1100万元，还会涉及税费等花费，因此甲公司的实际花费大于1100万元。

　　【答疑编号10705990,点击提问】

　　26、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是加油站的估价。加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临街条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。参见教材P182。

　　【答疑编号10705974,点击提问】

　　27、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是加油站的估价。加油站不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散型较强。参见教材P182。

　　【答疑编号10705971,点击提问】

　　二、简答题

　　1、

　　【正确答案】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与估对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。参见教材P87。

　　【答疑编号10706236,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 本题考查的是商业房地产及其特点。商业房地产的特点主要包括：(1)收益性;(2)经营内容多，业态多样;(3)出租、转租经营多，产权分散复杂;(4)装饰装修高档且复杂;(5)垂直空间价值衰减性明显。参见教材P101～102。

　　【答疑编号10706218,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。商业运营型商业房地产主要靠经营获得收入，这类商业房地产主要采用收益法估价，在估价时可基于营业收入、营业费用测算净收益，即净收益为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。在实际操作中，主要是基于估价师对商业及房地产市场的经验判断，一般做法是根据类似可比案例修正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。参见教材P107。

　　【答疑编号10706134,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 本题考查的是工业房地产估价的常用方法。政府收购该宗房地产进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、比较法、收益法。参见教材P165～166。

　　【答疑编号10705997,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 本题考查的是停车库的估价。地下停车库的特点主要有：(1)权属比较特殊。地下停车库一般存在两种不同情况：开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权;地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化;(2)计量单位比较特殊。由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的计量单位只有一种：车位;(3)日常管理和服务相对特殊。地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，地下停车库日常管理和服务水平在一定程度上决定了停车库的档次。参见教材P180～181。

　　【答疑编号10705979,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 本题考查的是加油站的估价。(1)目前加油站市场交易实例还不多见，加油站估价一般难以采用比较法，由于加油站是在经营期间有持续性收益的经营型房地产，因此一般主要采用收益法估价，此外也可以利用成本法作为估价的辅助方法。

　　(2)采用收益法估价加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此应在净收益的计算中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。参见教材P183。

　　【答疑编号10705975,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。

　　理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高使用原则应以商业用途价格为基础估价。

　　或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。

　　【答疑编号10706224,点击提问】

　　【正确答案】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：(1)选择估价方法，(2)方法运用中的具体处理，(3)确定估价结果。

　　【答疑编号10706225,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。不能直接将其选作可比实例。因为：

　　(1)虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同;

　　(2)商场与临街商铺的规模不相当;

　　(3)商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚;

　　(4)商场与临街商铺的档次是否相同不清楚;

　　(5)商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚;

　　(6)商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚;

　　(7)商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。

　　【答疑编号10706178,点击提问】

　　【正确答案】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。

　　(1)租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。

　　(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入或应考虑是否存在无形收益。

　　【答疑编号10706179,点击提问】

　　【正确答案】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。(1)确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

　　(2)因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。

　　(3)测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。

　　(4)确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。

　　【答疑编号10706180,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。

　　1.上述观点是错误的。2.房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。

　　3.应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。

　　4.虽然造价稳定，但管理费用、财务费用，税费水平可能有变化。

　　【答疑编号10706063,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。

　　【答疑编号10706056,点击提问】

　　【正确答案】 本题考查的是影响商务办公房地产价格的主要实物状况。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象;内部装饰装修;设备、设施;智能化程度;物业服务水平以及租户类型。

　　【答疑编号10706057,点击提问】

　　【正确答案】 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限;其次，预测未来各期的净收益;第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。

　　【答疑编号10706058,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。

　　承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

　　【答疑编号10706049,点击提问】

　　【正确答案】 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额，在价值时点的现值之和为承租人权益的价值。

　　【答疑编号10706050,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率;如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限;第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异;第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。

　　【答疑编号10706014,点击提问】

　　【正确答案】 如选择酒店式公寓，一是尽量选择70年产权的公寓，二是区位选择非常重要，三是配套服务设施要齐全，四是选择专业品牌物业服务很重要。

　　如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。

　　【答疑编号10706015,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产属于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，但餐饮房地产在以下方面有其特殊性：

　　(1)地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。

　　(2)营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产，主要是经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。

　　【答疑编号10706009,点击提问】

　　【正确答案】 本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润;即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。

　　【答疑编号10706010,点击提问】

　　三、阅读理解

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。高架桥可能带来大的客流量，使商业用房价格上升;也可能带来噪音污染、采光不畅等引起房地产价格下降;还有可能利、害两个方面的影响互相抵消，使房地产维持原来的价格。

　　【答疑编号10706288,点击提问】

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是影响居住房地产价格的因素。高架路对于居住用房来说，产生负效应，使房地产价格下降。

　　【答疑编号10706289,点击提问】

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。该高架路工程于2015年6月开始，2015年9月结束。三个月就建设完工了。房地产市场可能在半年内就会有很快的反应。这时候应该选越短的时期越好。

　　【答疑编号10706290,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是成本法。采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应按土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限中较短的一个计算。

　　【答疑编号10706258,点击提问】

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是收益法。收益法估价时，运营费用是从估价角度出发的，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。因此，测算净收益时不应扣除建筑物折旧额。

　　【答疑编号10706259,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产转让估价的注意事项。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值;转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。

　　【答疑编号10706253,点击提问】

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经 济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。

　　【答疑编号10706254,点击提问】

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的估价，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。

　　【答疑编号10706255,点击提问】

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产转让估价的注意事项。房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。

　　【答疑编号10706256,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的常用方法。该旧厂房具有再开发潜力，适宜采用假设开发法估价。

　　【答疑编号10706155,点击提问】

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。采用动态分析法测算该旧厂房正常购买总价时，应扣除的项目包括装饰装修改造费、销售费用和销售税费、购买该旧厂房买方需要缴纳的税费、补交的出让金。

　　【答疑编号10706156,点击提问】

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。一年后估价时，应按照商业用途进行估价。

　　【答疑编号10706157,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。根据《房地产估价理论与方法》，土地取得相关税费包括：新菜地开发建设基金、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、政府规定的其他有关费用。这里就包括了ABC三个选项。

　　【答疑编号10706117,点击提问】

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。店面、仓库、住宅的建筑物价值分别为1000×800×90%=72万元、2000×500×85%=85万元、1500×650×90%=87.75万元，则店面、仓库、住宅的土地价值分别为128万元、115万元、107.25万元，所以店面分摊的土地份额为128/(128+115+107.25)=36.55%。

　　【答疑编号10706118,点击提问】

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。选项A错误，被征收房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由征收人和被征收人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定;选项B错误，因征收估价对象为收益性店面，所以应选用收益法进行估价。

　　【答疑编号10706119,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。张某的权益价格=剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值。

　　【答疑编号10706081,点击提问】

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。王某的权益价格=剩余3年租期的正常市场租金与180元/㎡条件下的差额于2006年10月的现值之和。

　　【答疑编号10706082,点击提问】

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。该店面带债务转让的价格=该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和。

　　【答疑编号10706083,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是工业房地产估价的常用方法。甲公司以1000万元购买工业用地及其厂房，又花费了100万元构建雕塑，两项共计1100万元，还会涉及税费等花费，因此甲公司的实际花费大于1100万元。

　　【答疑编号10705992,点击提问】

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是工业房地产估价的常用方法。工业房地产估价采用较多的是成本法。

　　【答疑编号10705993,点击提问】

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。到2014年6月，工业用地地价增值10%，此时地价为600+600×10%=660万元，考虑折旧的影响，建筑物价值低于400万元，此时房地产售价小于1060(660+400)万元。

　　【答疑编号10705994,点击提问】

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。处分抵押房地产时，拍卖所得应首先支付处分抵押房地产的费用。

　　【答疑编号10705995,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是经营收入的测算。该酒楼归属于房地产的年经营收入为：5320×(1-8%-10%)=4362.40。

　　【答疑编号10706182,点击提问】

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益的测算。5320(1-8%-10%)-2260-130-250-210=1512.40。

　　【答疑编号10706183,点击提问】

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要实物状况包括：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。参见教材P106。

　　【答疑编号10706184,点击提问】

　　四、论述题

　　1、

　　【正确答案】 1.估价对象描述中区位状况、权益状况、实物状况描述不全。

　　2.估价结果报告估价方法中缺少所选用的估价方法定义。

　　3.估价结果报告和估价技术报告中，估价结果缺少单价表示。

　　4.估价结果报告缺少实地查勘期。

　　5.可比实例B规模与估价对象相差悬殊，不宜作为可比实例。

　　6.可比实例A为拍卖，属于特殊交易方式，其交易情况应作修正。

　　7.可比实例C选用汇率错误，应用2015年12月28日汇率计算。

　　8.确定比较价格时应说明采用简单算术平均值的理由。

　　9.在用收益法测算写字楼开发完成后的价值时，只选择光辉大厦一个参照物，客观性不够。

　　10.光辉大厦的租金内涵介绍不全，如是否有租约限制、是否有押金或租赁保证金利息收入没有说明(或者被估价对象的租金内涵没有明确说明)。

　　11.运营费用占有效毛收入比率没有说明是预测的客观比率。

　　12.收益年限取值缺少依据或说明。

　　13.直接取光辉大厦的投资收益率作为报酬率错误。

　　14.续建期的确定未说明是客观数据。

　　15.假设开发法投资利息计算基数缺少待开发房地产价值、取得待开发房地产的税费和销售费用。

　　16.假设开发法中缺少开发利润的计算。

　　17.假设开发法中缺少销售费用的计算。

　　18.假设开发法中缺少取得待开发房地产税费的计算。

　　【答疑编号10707305,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 本题考查的是契税、销售税问题和客观成本与实际成本的知识点。

　　1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元

　　2.配套费用：12000×300=3600000元

　　3.销售税费：(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%/(1-8%)=3405245元

　　4.评估价格：15913600+15240000+360000+1415999+6230720+3405245=42565564元。

　　【答疑编号10706274,点击提问】

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