2019房地产估价师考试案例分析备考基础习题及答案（一）

　　案例一

　　某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年 6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。

　　请问：

　　(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

　　(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

　　答案：

　　(1)错误有：

　　①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

　　②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

　　③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

　　(2)还应将重置价格减去折旧：

　　①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

　　②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

　　③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧

　　案例二

　　2005年3月，市民佟某租赁市民钟某的房屋用于居住。双方签订了租赁合同，依照国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策约定了租金标准，租赁期为一年。到2005年7月，佟某在所租房屋内进行文化交流中介代理的经营活动。钟某得知后，主张重新订立租赁合同，原租赁合同无效，租金与其他租赁条款项目由双方协商确定。

　　请问：

　　1.什么是租赁合同?

　　2.根据法律规定，不同用途房屋租赁价格的管理规定有哪些?

　　甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000 m2，售价3000元/m2，销售税费率为售价的7%。销售过程巾，乙拿出一套建筑面积1OO m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目存短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素.谁的分配方案合理?为什么?

　　张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m2，张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?