2019房地产估价师案例分析随堂练习题（三）

　　(一)某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2 的商业用地于 2007 年 10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为 39 年，两种估价方法测算出的结果分别为 2000 元/m2 和 2300 元/m2。假设 2006 年 10 月和 2007 年 10 月该区域的该类土地定基价格指数分别为 102、106;土地报酬率为 6%。

　　1.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是( )。

　　A.[2000，2300]

　　B.[2030，2270]

　　C.[2060，2240]

　　D.[2090，2210]

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。2007 年《房地产估价案例与分析》中提到的加权算术平均法权重比为 30%和 70%，08 年和 09 年教材中已删除这部分内容故本知识点为拓展内容，作简单了解即可。

　　2.假设该宗地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用权价格为 2250 元/m2，则该宗地于 2006 年 10

　　月 21 日的土地使用权价格是( )元/m2。

　　A.2136

　　B.2165

　　C.2179

　　D.2206

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

　　2250×102/106×[1-1/(1+6%)40] /[1-1/(1+6%)39]=2179 元/m2。

　　(二)甲公司所有的厂房位于某城市中心，于 1986年 4 月 30 日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为 50 年。甲公司于 2006 年 4 月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为 40 年。自 2006 年 4 月 30 日起至 2046 年 4 月 29 日止，约定不可续期。2008 年 4 月 30 日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。

　　3.如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是()。

　　A.该宗商业房地产的收益年限为 28 年

　　B.该宗商业房地产的收益年限为 28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响

　　『正确答案』C

　　C.该宗商业房地产的收益年限为 38年

　　D.该宗商业房地产的收益年限为 38 年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响

　　『答案解析』本考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。工厂改建为超市，生产用房

　　改为非生产用房，建筑物寿命会延长的，建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余年限均为 38 年。

　　4.若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为 6000 万元，年销售成本及经营成本共 4000 万元，管理费、财务费用为年经营收入的 6%，商品销售税金及附加为年经营收入的 8.5%，经营利润为年经营收入的 10%。若 2008 年 4 月 30 日同类建筑物重置价值为 4500 万元，房屋资本化率为 8%，土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为()万元。

　　A.6625 B.7333

　　C.7571 D.8833

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。房地产的净收益=6000-4000-6000×(6%+8.5%+10%)=530 万元，建筑物净收益=4500×8%=360 万元

　　(a=v×r)，土地的净收益=房地产净收益–房屋净收益=530-360=170 万元，则土地的价值=a/r=170/6%=2833 万元，房地产价值根据直接资本化法为=4500+2833=7333 万元。

　　5.下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中，正确的是( )。A.项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改

　　造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法。

　　(三)某商品住宅开发项目，征收土地面积 5000m2，其中建设用地面积 4500 m2，代征地面积 500 m2，规划建筑面积为 15000 m2。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于 2008 年 10 月 18 日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和 3%的契税，取得了国有土地使用证。至 2009 年 10 月 18 日，该项目已投入 70%的建设资金，完成了主体结构，预计 1 年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵贷款，委托乙房地产估价机构评估其于 2009 年 10 月 18 日的抵价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为 6650 元/m2，且按每月 1%递增;平均投资利润率为8%，贷款年利率为 7.47%，折现率为 10%。

　　6.下列关于在建工程抵的表述中，正确的是()。

　　A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的 35%时才可以设定抵

　　B.在建工程只有当主体结构封顶时才可以设定抵

　　C.在建工程抵权实现时，设定抵权后增建设的部分不能处置D.在建工程抵权实现时，优先顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本考查的是房地产抵估价的法律规定。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问的批复(2002 年 6 月 11 日最高人民法院审判委员会第 1225 次会议通过)法释〔2002〕16 号上海市高级人民法院：你院沪高法〔2001〕14 号《关于合同法第 286 条理解与适用问的请示》收悉。经研究，答复如下：

　　一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》

　　第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵权和其他债权。

　　二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先

　　受偿权不得对抗买受人。

　　三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，

　　不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

　　四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定

　　的竣工之日起计算。最

　　五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

　　7.若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取

　　的表述中，正确的是()。

　　A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B.成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本考查的是房地产抵估价的法律规定。成本法是典型的开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润(平均利润);假设开发法是取得待开发房地产之后把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，不包括待开发房地产之前所发生的支出和应得的利润。参见《房地产估价理论与方法》教材 P282 页和 P331。

　　8.采用成本法估价时，土地部分以基地价修正法计算的单价为 2300 元/m2，则土地总价为(　)。

　　A.1035.0

　　B.1066.1

　　C.1150.0

　　D.1184.5

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本考查的是房地产抵估价技术路线及估价方法。2300×5000×(1+3%)

　　=1184.5 万元。

　　9.采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为( )

　　万元。

　　A.9734.2B.10218.3

　　C.10407.5D.10458.8

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本考查的是房地产抵估价技术路线及估价方法。[6650×(1+1%)12×15000]

　　÷(1+10%)1=10218.3 万元。

　　(十七)甲公司拥有一宗面积为 80000m2 的工业用地，地上建有面积为 50000m2 的厂房及 10000m2 的自用办公楼。一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅。

　　10.甲公司因申请贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应()。

　　A.按工业用途估价

　　B.按居住用途估价

　　C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

　　D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本考查的是房地产抵估价的法律规定。一轮城市规划已将该区域调整为城市

　　住宅。如果甲公司已经把此工厂的用途变更为居住，则应该按照居住用途估价;这里甲公司并没

　　有改变土地用途，按照合法原则，还是需要按照工业用途估价。

　　11.受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵估价时，正确的思路是(

　　A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估

　　B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值

　　C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估D.根据某市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照

　　重置价格采用成本法评估『正确答案』C

　　『答案解析』本考查的是房地产抵估价技术路线及估价方法。地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估。

　　12.如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为( )。

　　A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值

　　B.被迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本考查的是房屋征收补偿内涵。如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为被征收房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失。