2019房地产估价师《案例分析》备考基础试题（六）

　　案例题

　　甲公司于 3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为 40 年，约定不可续期。经批规划建设方案为：容积率为 12，设计高度为 150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至 120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出 1020 万元，使用成本年均高出 2 万元，功能缺陷导致年均收益

　　损失 50 万元，报酬率为 7%。

　　1.对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为()。

　　A.修复费用法

　　B.损失资本化法

　　C.赔偿实例比较法

　　D.损害前后差价法『正确答案』A

　　『答案解析』本考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。不涉及损害后修复的费用，不适宜修

　　复费用法。损失资本化法：功能缺陷导致年均收益损失 50 万元，报酬率为 7%;赔偿实例比较法

　　规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出 1020万元;损害前后差价法：规划调整使用成本

　　年均高出 2 万元。

　　)。

　　2.规划调整给该开发项目造成的损失不包括(

　　A.投资利息损失

　　B.土地价值减损

　　C.前期工程费损失

　　D.酒店品质受损造成经营收益损失

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本考查的是房地产损害造成的损失分析。

　　规划调整给该开发项目造成的损失不包括：1020 万元，包括前期工程费损失。

　　规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出

　　使用成本年均高出 2 万元，功能缺陷导致年均收益损失 50 万元，报酬率为 7%，这部分是酒店品质受损造成经营收益损失。

　　酒店现已按期竣工则不包括投资利息损失，但前期工程费多支出，所以会产生相应的投资利息损失。

　　土地的使用年限未缩短，容积率没有变，所以土地价值未减损，不包括土地价值减损。

　　3.规划调整给该酒店造成的价值减损额为( )万元。

　　A.655.85 B.682.08

　　C.1675.85 D.1702.08

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本考查的是房地产损害造成的损失分析。简单的收益计算：

　　1020+50/7%(1-1/(1+7%)37)+2/7%(1- 1/(1+7%)37)=1702.08。

　　案例二

　　注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 最

　　测算出的估价对象比价格为 10000 元/m2，收益价格为 12000 元/m2，两个测算结果存在一定差异。

　　1.如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是( )。A.空置率取值偏大B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大D.租金增长率取值偏小

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本考查的是报酬资本化法的公式。由报酬资本化法的公式可得，当报酬率取值偏小时，测算出的收益价值会偏大。参见《房地产估价理论与方法》教材 P216。

　　2.如果两个测算结果均无误，则一般而言比价格低于收益价格的原因不包括( )。A.通胀率上行

　　B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温D.办公用房租赁市场升温

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本考查的是比较法。通胀率上涨会导致比较法测算的价格偏高;中选项 BCD 均会使收益法测算的价格偏高。

　　3.如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵估价两种估价目的下，将上述比价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是( )。

　　A.对房屋征收评估，比价格权重大于收益价格权重

　　B.对房屋征收评估，比价格权重小于收益价格权重

　　C.对房地产抵估价，比价格权重等于收益价格权重

　　D.对房地产抵估价，比价格权重小于收益价格权重『正确答案』B

　　『答案解析』本考查的是房屋征收估价。房屋征收是公开市场下的平均价值，因此对房屋征收评估，比较价格权重应小于收益价格权重;由于抵评估要遵循谨慎原则，不能高估房地产的价值，因此比较价格权重应大于收益价格权重。

　　案例题

　　甲公司在城乡结合部有一宗面积为 5000m2 的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：

　　1.如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的

　　是( )。

　　A.耕地占用税

　　B.征地管理费

　　C.耕地开垦费

　　D.增建设用地有偿使用费

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。根据《房地产估价理论与方

　　法》教材 P276，相关税费包括：菜地开发建设基金、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、

　　政府规定的其他有关费用。这里就包括了 ABC三个选项。

　　2.如果评估店面和仓库的房地产价值均为 200 万元，住宅价值为 195 万元，则按土地价值进行

　　分摊，店面应分摊的土地份额为( )。

　　A.22.22%

　　B.33.61%

　　C.36.55%

　　D.37.80%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。店面、仓库、住宅的建筑物价值分别为 1000×800×90%=72 万元、2000×500×85%=85 万元、1500×650×90%=87.75万元，则店面、仓库、住宅的土地价值分别为 128 万元、115 万元、107.25 万元，所以店面分摊的土地份额为 128/(128+115+107.25)=36.55%。

　　3.如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是( )。A.店面内的装修装饰补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定B.因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定D.甲公司可自行委托估价机构评估店面价值

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。选项 A 错误，被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定，房屋拆迁公司不等于拆迁人。选项 B 错误，因拆迁估价对象为收益性店面，所以应选用收益法进行估价。