2019房地产估价师《案例分析》备考基础试题（四）

　　(一)甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%;年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。

　　1.该酒楼归属于房地产的年经营收入为( )万元。

　　A.4362.40

　　B.4788.00

　　C.4894.40

　　D.5320.00

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本考查的是经营收入的测算。该酒楼归属于房地产的年经营收入为：5320×(1-

　　8%-10%)=4362.40。

　　2.该酒楼房地产的年净收益为()万元。

　　A.1512.40B.1554.96

　　C.1938.00D.1980.56

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本考查的是净收益的测算。5320(1-8%-10%)

　　-2260-130-250-210=1512.40。

　　3.对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是()。

　　A.采光通风

　　B.建筑层高

　　C.内部布局

　　D.装饰装修

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要实物状况包

　　括：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。参见教材 P106。

　　(二)注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比价格为 10000 元/m2，收益价格为 12000 元/m2，两个测算结果存在一定差异。

　　4.如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是( )。A.空置率取值偏大B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大D.租金增长率取值偏小

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本考查的是报酬资本化法的公式。由报酬资本化法的公式可得，当报酬率取值偏小时，测算出的收益价值会偏大。参见《房地产估价理论与方法》教材 P216。

　　5.如果两个测算结果均无误，则一般而言比价格低于收益价格的原因不包括( )。A.通胀率上行

　　B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温D.办公用房租赁市场升温

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本考查的是比较法。通胀率上涨会导致比较法测算的价格偏高;中选项 BCD 均会使收益法测算的价格偏高。

　　6.如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵估价两种估价目的下，将上述比价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是( )。

　　A.对房屋征收评估，比价格权重大于收益价格权重

　　B.对房屋征收评估，比价格权重小于收益价格权重

　　C.对房地产抵估价，比价格权重等于收益价格权重

　　D.对房地产抵估价，比价格权重小于收益价格权重『正确答案』B

　　『答案解析』本考查的是房屋征收估价。房屋征收是公开市场下的平均价值，因此对房屋征收评估，比较价格权重应小于收益价格权重;由于抵评估要遵循谨慎原则，不能高估房地产的价值，因此比较价格权重应大于收益价格权重。

　　(三)甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下：拖欠施工

　　单位工程款 300 万元，银行贷款余额 2700 万元，第三方欠款 万元。在估价时点，该办公楼全

　　部可销售面积为 5 万平方米，其中已售出 3 万平方米。经评估，该办公楼的市场价格为 6000 元

　　/m2，拍卖变现时的费用及税金为 2500 万元。

　　7.法院第一次拍卖的保留价应为( )万元。

　　A.7500

　　B.9600

　　C.12000

　　D.18000

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本考查的是房地产拍卖、变卖估价的技术路线。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价;未做评估的，保留价由人民法院参照市场价确定，并应当征询有关当事人的意见。拍卖保留价：总建筑面积 5 万平米，已销售 3 万平米，拍卖时市场单价 6000 元

　　/m2，6000×(5 -3)= 12000 万元。参见《房地产估价理论与方法》教材 P116。

　　8.拍卖完成后，首先应支付的费用为( 最 )。

　　A.施工单位工程款B.银行贷款C.第三方欠款

　　D.拍卖变现时的费用及税金『正确答案』D

　　『答案解析』本考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。已抵房地产进行拍卖时，优先偿还的次序，第一个要还的就是拍卖变现时的费用及税金。

　　9.拍卖变现时的费用及税金不包括( )。A.拍卖佣金B.营业税及附加C.评估费 D.房地产税

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。拍卖变现时的费用及税金不包括房地产税。