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2017房地产估价师《案例分析》随堂试题(5)

中华考试网  [ 2017年1月6日 ]  【

  估价结果报告

  一、委托方  委托估价人:××区人民法院

  二、估价方(略)

  三、估价对象  (一)估价对象调查情况见表1

  表1估价对象调查情况表

权属人 ××××厂
房地坐落 ××区××路66号综合楼
土地使用权类型   划拨 房基所有权性质   国有房产
产权来源 1992年建造 产权比例 100%
土地用途 工业用地 房屋用途 工业
国籍号 ××× 地籍号 ×××
土地使用设定出让期限自1998年4月5日至2048年4月4日止
土地状况 宗地总面积 4596.32㎡
宗地四至 东至 (略)
西至 (略)
南至 (略)
北至 (略)
房屋状况 建筑结构 钢混
建筑面积 17542.50㎡
楼层/层次 共12层/地下一层、第一至十二层
建成年份 1992
楼层 建筑面积(㎡) 产权证号
地下一层 1542.69 ×地房征第×××号
第一层(含夹层) 1353.23 ×地房证第×××号
第二层 1295.48 ×地房证第×××号
第三层 1295.48 ×地房证第×××号
第四层 1295.48 ×地房证第×××号
第五层 1295.48 ×地房证第×××号
第六层 129296 ×地房证第×××号
第七层 1292.96 ×地房证第×××号
第八层 1292.96 ×地房证第×××号
第九层 1295.96 ×地房征第×××号
第十层 1292.96 ×地房证第×××号
第十一层 1292.96 ×地房证第×××号
第十二层(含屋顶、冰箱层) 1706.90 ×地房证第×××号
总计 17542.50 ——

  二)估价对象权利状况

  (1)估价对象为××厂于1992年建造,土地用途为工业,土地使用权类型原为划拨,1998年办理房地产抵押登记,抵押期三年,2001年8月5日抵押合同到期后,又与抵押权人续期三年,1998年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让,设定出让年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止,至估价时点,其土地已使用4年(取整),尚剩余使用年限为46年(取整)。来源:考试大网

  (2)估价对象所处建筑物建成于1992年。为钢混结构,房屋经济耐用年限60年,至估价时点,该建筑物已使用10年。

  (3)本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。

  (三)估价对象状况

  估价对象为坐落于××区××路西北侧××××厂所属的综合楼。估价对象紧临××路,其西南距××祠路及××路不足50m,估价对象门前即有公交站点,有多路公交车经过,交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少,沿××路两侧分布较多商业小店面,商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32㎡,用途为工业,土地使用权类型原为划拨,设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日。至估价时点,该宗地已使用了4年,土地剩余使用年限为46年。

  估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼,东南朝向,总建筑面积为17542.50㎡。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯,局部楼层安装中央空调,外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m,第一层层商为5m,第二至第十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点,估价对象未按原规划用途用,主要作为“××酒店”使用,具体使用与装修情况如下:

  底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石,墙面为乳胶漆粉刷,顶棚为石膏板吊顶;其余店面地面大部分铺瓷砖,墙面为乳胶漆粉刷,顶棚为石膏板吊顶。

  二层用途为××餐厅,装修为地面铺瓷砖,墙面及顶棚为乳胶漆粉刷,顶棚饰有木角线。

  三层用途为健身房,装修为地面局部铺缸砖、局部为本地板及地毯,墙面为乳胶漆粉刷,顶棚为油漆粉刷。

  为中餐厅,正在装修,内设有若干间包间。

  五层呈内走廊式布置,隔为若干问套房,无装修。

  六层内部无隔断,无装修。

  七层用途为××汽车配件有限公司办公场所,装修为地面铺地毯,墙面为乳胶漆粉刷,顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙隔为若干间办公室。

  八层用途为英语休闲酒茶坊及酒店会议室,装修为地面铺地毯,其余装修与底层大致相同。

  九至十二层用途为客房,装修为走廊地面铺地毯,客房为木门,地面铺花岗石,墙面为乳胶漆粉刷,顶棚为石膏板吊顶。

  地下室用途为设备层,无装修。

  根据估价人员现场勘察,估价对象的使用与维护状况良好。

纠错评论责编:zhangjing0102
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