2016年注册房地产估价师案例分析问答题（七）

　　问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

　　(一)2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

　　请问：

　　1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同?

　　2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?

　　3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?

　　(二)近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?

　　(三)某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

　　请问：

　　1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?

　　2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用?

　　3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?

　　参考答案

　　一、问答题

　　(一)答：

　　1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。(3分)

　　2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：

　　(1)被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。(1分)

　　(2)各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。(1分)

　　(3)拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。(1分)

　　(4)若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。(1分)

　　(5)对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。(1分)

　　3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定;协商不成的，可以委托评估确定。(2分)

　　或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。(2分)

　　或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。(2分)

　　(二)答：

　　在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：

　　(1)预测开发完成后的价值宜谨慎。(2分)

　　(2)开发费用可能发生变化。(2分)

　　(3)开发周期可能延长。(2分)

　　(4)开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。(2分)

　　(5)折现率或利润率水平可能发生变化。(2分)

　　(三)答：

　　1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。(2分)

　　2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：

　　(1)建筑物拆除费用。(2分)

　　(2)土地开发费用(如七通一平费用)。(2分)

　　(3)其他成本费用(如财务成本、管理费用)。(2分)

　　3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。(2分)