2017年房地产估价师《案例与分析》问答题

　　1.答题要求(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

　　每个问答题是一个具体的案例场景设置，然后有1～3个问题

　　【2013考题•问答题】近期，某城市房地产市场发生了较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?

　　『正确答案』在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：

　　预测开发完成后的价值宜谨慎。(2分)

　　开发费用可能发生变化。(2分)

　　开发周期可能延长。(2分)

　　开发和销售税费构成内容及税费费率可能发生变化。(2分)

　　折现率或利润率水平可能发生变化。(2分)

　　2.答题要点

　　问答题要求考生有相当强的语言组织、表述能力，虽然占的分值不高，30分，但要在有限的时间内把答题要点组织好，表述准确也要有一定功力，从历年的考试情况来看，问答题的得分率偏低。

　　问答题虽然难，但我们观察历年考点，还是我们所熟悉的基本知识，主要考技术路线的拟定、相关参数的选择、资料的收集、市场变化对估价结果的影响、估价结果产生争议的合理性分析、征收估价或抵押估价的特定问题等。常考问题也可能转化为单选题。

　　答题要点：

　　1)认真审题、找出考点与依据(揣摩出题者的意图)

　　2)理清思路(组织语言)，用准确、简练的文字把答案表述、答出要点来(3～5个要点)

　　3)对相应的依据一定要熟悉(平时多下功夫)

　　题中有不把握或不会答的属正常现象，相对来说，问答题开放性大，难度大，放平心态，先舍后得。不要空。