2020房地产估价师《经营管理》强化训练题（三）

　　单选题

　　1.银行向某家庭发放了一笔月还款额为3000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月200元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于( )元。

　　A.5400

　　B.6400

　　C.4300

　　D.6530

　　【答案】B

　　【试题解析】银行一般规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入，则该家庭最低月均收入应不低于(3000+200)÷50%=6400(元)。

　　2.个人住房贷款业务中发生的“开发商违法预售”属于( )风险。

　　A.信用

　　B.管理

　　C.法律

　　D.操作

　　【答案】A

　　【试题解析】个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。

　　3.下列选项中，不计入收益性物业运营费用的是( )。

　　A.抵押贷款还本付息

　　B.管理人员工资

　　C.公共设施维修费

　　D.保险费

　　【答案】A

　　【试题解析】收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人工费、公共设施设备日常运行、维修及保养费、绿化养护费，清洁卫生费、保安费用、办公费、固定资产折旧费、不可预见费、保险费、物业管理企业的服务费和利润、法定税费和房产税。

　　4.下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是( )

　　A.税前现金流=有效毛收入-运营费用

　　B.税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息

　　C.税后现金流=税前现金流-所得税

　　D.税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

　　【答案】C

　　【试题解析】税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息，税后现金流=税前现金流-所得税。

　　【考点来源】教材第十章《物业资产管理》第五节：收益性物业的运营费用与财务报告。

　　5.某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为5万元，则此报告期该物业的有效毛收入为( )万元。

　　A.11

　　B.24

　　C.29

　　D.35

　　【答案】C

　　【试题解析】有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=30×(1-20%)+5==29(万元)

　　6.某公寓内通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决租户希望获得洗衣服务这一问题。体现了投资者对房地产投资( )的重视。

　　A.易产生资本价值风险

　　B.专业管理依赖性

　　C.存在效益外溢和转移

　　D.需要适时的更新改造

　　【答案】D

　　【试题解析】按照租户的意愿及时调整或改进房地产的使用功能可以极大地增加对租户的吸引力。对投资者来说，如果不愿意进行更新改造投资或者其所投资房地产的可改造性很差，则意味着投资者会面临着较大的投资风险。

　　7.某市2013年新开工的房屋建筑面积为230万m2，2012年末完工转入2013年继续施工的房屋建筑面积为130万m2，2013年竣工的房屋建筑面积为180万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。

　　A.0.5

　　B.l.5

　　C.2

　　D.3

　　【答案】C

　　【试题解析】平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积(230+130)¸180=2(年)。

　　8.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的( )。

　　A.1.5%

　　B.2%

　　C.3%

　　D.5%

　　【答案】B

　　【试题解析】土地储备机构负责实施土地开发时，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

　　在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准(或备案)、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

　　9.房地产开发商应当自工程竣工验收合格之日起( )内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

　　A.7

　　B.10

　　C.15

　　D.30

　　【答案】C

　　【试题解析】开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

　　10.某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是( )。

　　A.5.16%

　　B.6.16%

　　C.6.5%

　　D.8.74%

　　【答案】B

　　【试题解析】实际利率=(1+名义利率)/(1+通货膨胀率)-1=(1+12%)/(1+5.5%)―1=6.16%。

　　【考点来源】教材第五章《现金流量与资金时间价值》第二节：资金时间价值。