2019房地产估价师经营与管理专项习题（二）

　　判断题

　　1、房地产开发项目的“开发—销售”模式是房地产开发企业积累固定资产的主要方式。(　)

　　2、投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。(　)

　　3、置业投资采用出租经营时，成本包括开发产品成本、营业成本、运营费用等。(　)

　　4、开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。(　)

　　5、营业利润=毛利润-期间费用(开发投资)。(　)

　　6、房地产开发投资企业所得税税率为25%。(　)

　　7、房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房地产原值扣减30%后的12%征收。(　)

　　8、土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额，按30%～70%的累进税率计算征收。(　)

　　9、置业投资的经济效果的三种表现形式不仅能说明投资者可获得的利益类型，而且可以对经济效果进行定量描述或量测。(　)

　　10、金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在按月等额的还款中，一部分是还本，另一部分是付息;对于金融机构来说，借款人的还本部分就是其贷款的回报部分，借款人的付息部分就是其贷款的回收部分。(　)

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是投资与成本。对于“开发—销售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品，开发商通过项目开发过程中的预售或建成后的销售活动，转让了这些固定资产的所有权或使用权，所以开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零，开发建设投资基本上都一次性地转移到房地产产品成本中去了，房地产开发总投资基本等于总成本费用。参见教材P170。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是投资与成本。投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。参见教材P170。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是投资与成本。置业投资采用出租经营时，成本不包括开发产品成本。参见教材P170。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是投资与成本。开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。参见教材P171。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是营业收入、利润和税金。营业利润=毛利润-期间费用(开发投资);营业利润=毛利润-运营费用(出租经营)。参见教材P173。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是营业收入、利润和税金。房地产开发投资企业所得税税率为25%。参见教材P175。

　　,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是营业收入、利润和税金。房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房地产原值扣减30%后的1.2%或出租收入的12%征收。参见教材P175。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是营业收入、利润和税金。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额，按30%～60%的累进税率计算征收。参见教材P175。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。置业投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面，置业投资经济效果的三种表现形式仅能说明投资者可获得的利益类型，在没有转换为一个特定时间点的现金流量之前，经济效果是无法定量描述或量测的。参见教材P176。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是投资回收与投资回报。金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在按月等额的还款中，一部分是还本，另一部分是付息;对于金融机构来说，借款人的还本部分就是其贷款的回收部分，借款人的付息部分就是其贷款的回报部分。参见教材P177。